Nội dung chính
Việc Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư linh hoạt lựa chọn quy trình thẩm định dự án nhà ở xã hội là bước ngoặt lớn giúp rút ngắn thời gian triển khai và tối ưu chi phí.
Văn bản số 5844/BXD-QLN vừa được Bộ Xây dựng ban hành không đơn thuần là một hướng dẫn kỹ thuật, mà được giới chuyên môn đánh giá là một “cuộc cách mạng“ về thủ tục hành chính. Điểm cốt lõi của văn bản này chính là việc chính thức công nhận quyền chủ động của chủ đầu tư trong việc áp dụng các cơ chế ưu đãi đặc thù, thay vì phải tuân theo một lộ trình cứng nhắc như trước đây.
Quyền “lựa chọn” quy trình: Chìa khóa tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý
Trong bối cảnh các dự án nhà ở xã hội (NOXH) thường xuyên bị đình trệ do “ma trận” thủ tục, cơ chế mới cho phép doanh nghiệp linh hoạt chọn một trong hai phương án để được miễn giấy phép xây dựng:
- Phương án 1 – Tự chủ hoàn toàn: Áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 để tự thẩm định dự án. Đây là lựa chọn tối ưu cho những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt, muốn đẩy nhanh tiến độ tối đa và sẵn sàng chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật.
- Phương án 2 – Bảo chứng kỹ thuật: Thực hiện thẩm định tại cơ quan chuyên môn để hưởng cơ chế miễn cấp phép theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Lựa chọn này phù hợp với các chủ đầu tư cần sự xác nhận từ cơ quan quản lý nhà nước để đảm bảo an toàn pháp lý tuyệt đối.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhận định đây là động thái “tháo gỡ trúng và đúng”. Việc cho phép tự tổ chức thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ loại bỏ khâu chờ đợi phê duyệt từ cơ quan nhà nước ở giai đoạn đầu, vốn là “nút thắt” gây lãng phí nguồn lực khủng khiếp cho doanh nghiệp.
Tối ưu hóa chi phí và thời gian: Lợi ích thực tế cho doanh nghiệp
Một trong những áp lực lớn nhất đối với chủ đầu tư NOXH là chi phí lãi vay trong thời gian chờ hoàn thiện thủ tục. Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Thương mại và Xây dựng Lê Thành, việc miễn giấy phép xây dựng có thể rút ngắn thời gian khởi công từ 3 đến 4 tháng.
Khi có kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, doanh nghiệp có thể khởi công ngay lập tức. Các thủ tục bổ trợ như môi trường, đấu nối hạ tầng kỹ thuật có thể thực hiện song song, thay vì phải chờ đợi tuần tự. Điều này không chỉ giảm chi phí tài chính mà còn giúp người thu nhập thấp sớm có nơi an cư.
Cải cách đột phá trong thẩm định PCCC
Một điểm sáng khác là việc lồng ghép thủ tục phòng cháy, chữa cháy (PCCC). Thay vì là một quy trình độc lập rườm rà, việc thẩm định thiết kế PCCC hiện được thực hiện đồng thời với quá trình cấp phép xây dựng hoặc thẩm định chuyên môn, với thời hạn xử lý tối đa chỉ 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ.
Thách thức từ khâu thực thi: Nguy cơ “bình mới rượu cũ”
Dù chính sách trên giấy tờ rất cởi mở, nhưng giới chuyên gia vẫn bày tỏ lo ngại về tính đồng bộ tại địa phương. Thực tế cho thấy, nhiều Sở Xây dựng thường có tâm lý thận trọng quá mức, dẫn đến việc trả lời “không được” dù đã có hướng dẫn từ Bộ.
Ông Lê Hữu Nghĩa cảnh báo về rủi ro “bình mới rượu cũ”, khi doanh nghiệp được miễn giấy phép xây dựng nhưng lại bị yêu cầu hoàn tất 100% các thủ tục phụ (môi trường, PCCC…) trước khi khởi công. Nếu điều này xảy ra, ý nghĩa của chính sách sẽ bị triệt tiêu.
Lời khuyên cho chủ đầu tư: Để vận dụng tối đa cơ chế này, doanh nghiệp cần xây dựng bộ hồ sơ năng lực kỹ thuật thật chặt chẽ và chủ động đối thoại với cơ quan quản lý địa phương ngay từ giai đoạn lập dự án, nhằm thống nhất quan điểm thực thi.
Kết luận lại, việc trao quyền lựa chọn cho chủ đầu tư là một bước đi đúng đắn, thể hiện tư duy quản lý hiện đại: Chuyển từ “kiểm soát trước” sang “hậu kiểm”. Tuy nhiên, để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, cần một cơ chế giám sát chặt chẽ để tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giữa các cấp.
Theo bạn, việc tự thẩm định dự án sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ hay tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý hơn cho doanh nghiệp? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận dưới đây!
