Nội dung chính
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ trong quý I năm nay, đánh dấu bước chuyển mình quan trọng trong chiến lược huy động vốn của các chủ đầu tư.
Sau một giai đoạn trầm lắng kéo dài, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đã chính thức “tái xuất” trên đường đua huy động vốn qua kênh trái phiếu. Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), quý I ghi nhận tổng cộng 13 đợt phát hành với giá trị vượt mốc 40.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, nhóm BĐS chiếm tỷ trọng áp đảo với hơn 24.000 tỷ đồng (chiếm 60%), một con số tương phản hoàn toàn với mức 0% của cùng kỳ năm trước.
Cấu trúc phát hành: Sự trỗi dậy của trái phiếu riêng lẻ
Đi sâu vào chi tiết, thị trường chia thành hai phân khúc rõ rệt: trái phiếu ra công chúng và trái phiếu phát hành riêng lẻ. Cụ thể, có 3 đợt phát hành ra công chúng trị giá 14.334 tỷ đồng (chiếm gần 36%), tăng gấp đôi so với quý trước. Trong khi đó, 10 đợt phát hành riêng lẻ vẫn chiếm ưu thế với 25.805 tỷ đồng, tương đương hơn 64% tổng giá trị.
Mặc dù giá trị phát hành quý I tăng 60% so với cùng kỳ, nhưng nếu so với quý cuối năm trước, con số này vẫn ở mức thấp. Nguyên nhân chủ yếu là do các doanh nghiệp cần thời gian hoàn thiện báo cáo tài chính kiểm toán để đáp ứng các điều kiện pháp lý khắt khe trước khi chính thức chào bán.
Xu hướng lãi suất và kỳ hạn: Tín hiệu lạc quan từ chi phí vốn
Một điểm sáng đáng ghi nhận là lãi suất phát hành bình quân toàn thị trường có xu hướng giảm, đạt mức 7,81%/năm (giảm 0,31%/năm so với quý trước). Sự sụt giảm này được thúc đẩy chủ yếu bởi nhóm BĐS, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang dần quay trở lại hoặc các doanh nghiệp đã có những cơ chế định giá lãi suất hấp dẫn hơn để thu hút vốn.
Về kỳ hạn, thị trường đang dịch chuyển sang các khoản vay trung và dài hạn để giảm áp lực thanh khoản ngắn hạn. Khoảng 41% trái phiếu phát hành trong quý I có kỳ hạn từ 7 – 10 năm, với mức bình quân là 6,1 năm. Điều này cho thấy tầm nhìn chiến lược của doanh nghiệp trong việc tái cơ cấu nợ, tránh tình trạng “vỡ nợ dây chuyền” do đáo hạn quá ngắn.
“Điểm mờ” rủi ro: Áp lực đáo hạn và nợ chậm trả
Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn màu hồng. Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp cuối quý I đã tăng 11% lên mức 1,32 triệu tỷ đồng, chiếm 7,1% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế. Điều đáng lo ngại nhất chính là áp lực đáo hạn trong tương lai gần.
- Áp lực năm 2026: Dự kiến có tới 203.936 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó nhóm BĐS gánh tới 61% (khoảng 124.702 tỷ đồng).
- Áp lực ngắn hạn (Quý II/2026): Ước tính khoảng 58.000 tỷ đồng đến hạn, với nhóm BĐS chiếm tỷ trọng cực cao là 79% (hơn 46.000 tỷ đồng).
- Tình trạng chậm trả: Trong quý I, giá trị gốc và lãi chậm trả mới đạt 3.732 tỷ đồng, tăng 50% so với quý IV/2025. Lũy kế đến hết quý I, tổng giá trị chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán lên tới 30.800 tỷ đồng (chiếm 2,2% dư nợ toàn thị trường).
Góc nhìn chuyên gia: Cơ hội hay bẫy thanh khoản?
Việc các doanh nghiệp BĐS quay lại phát hành trái phiếu cho thấy nhu cầu vốn cho các dự án đang rất lớn và nỗ lực tự cứu mình của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, dữ liệu từ Công ty CP Chứng khoán MBS cảnh báo rằng áp lực thanh toán sẽ gia tăng mạnh mẽ trong thời gian tới, đặc biệt là tháng 4 với khoảng 28.000 tỷ đồng đáo hạn (tăng 250% so với cùng kỳ).
Theo tôi, đây là giai đoạn “thử lửa” đối với năng lực quản trị tài chính của các doanh nghiệp BĐS. Việc huy động được vốn mới là điều kiện cần, nhưng khả năng vận hành dự án để tạo dòng tiền thực tế mới là điều kiện đủ để vượt qua cơn bão đáo hạn 2026.
Lời khuyên cho nhà đầu tư: Hãy đặc biệt thận trọng với các mã trái phiếu có lãi suất cao bất thường từ các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy tài chính lớn và tiến độ dự án chậm. Hãy ưu tiên các doanh nghiệp có minh bạch về báo cáo tài chính và có phương án trả nợ rõ ràng.
Bạn đánh giá thế nào về khả năng chi trả của các doanh nghiệp BĐS trong giai đoạn 2026? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận dưới đây!
