Thị trường văn phòng Hà Nội đang trong giai đoạn tái cân bằng

Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đang chuyển sang giai đoạn cân bằng lại, với việc loại bỏ dần các dự án kém hiệu quả, theo báo cáo mới nhất của Savills.

1. Tổng quan 5 năm ổn định

Theo Savills, đến cuối quý III/2025, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ duy trì mức ổn định đã được xây dựng trong 5 năm qua. Tỷ lệ lấp đầy và mức giá thuê vẫn duy trì ở mức trung bình, phản ánh sức mua ổn định của doanh nghiệp.

2. Hiệu suất các phân khúc A‑B‑C

• Phân khúc A: Tỷ lệ lấp đầy giảm xuống 78 % – giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

• Phân khúc B: Tăng lên 81 % (tăng 2 điểm phần trăm quý so với quý trước) nhưng vẫn giảm 4 điểm phần trăm so với năm trước, cho thấy nguồn cung mới từ cuối 2024 đang dần được hấp thụ.

• Phân khúc C: Vẫn là phân khúc mạnh nhất với tỷ lệ lấp đầy 92 %, đáp ứng nhu cầu văn phòng giá phải chăng tại các khu vực phi trung tâm.

3. Đánh giá khu trung tâm (CBD)

Khu trung tâm (CBD) vẫn là trụ cột của thị trường. Chỉ số văn phòng đạt 94 điểm, tăng 5 điểm so với quý trước và 7 điểm so với năm trước. Giá cho thuê trung bình ở mức 860.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 1 % quý và 3 % năm, nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao đối với không gian cao cấp. Tỷ lệ lấp đầy đạt 96 % sau khi loại bỏ một số dự án yếu, chứng tỏ cạnh tranh gay gắt tại các vị trí đắc địa.

4. Hiệu suất khu vực ngoài trung tâm (non‑CBD)

Ở khu vực non‑CBD, chỉ số tăng lên 79 điểm (tăng 1 điểm quý, giảm 4 điểm năm). Tỷ lệ lấp đầy đạt 82 %, tăng 1 điểm phần trăm quý nhưng giảm 6 điểm phần trăm năm, do nguồn cung mới gia nhập thị trường. Giá thuê duy trì ổn định quý và tăng 2 % năm, đạt 529.000 VNĐ/m²/tháng, cho thấy sức bền giá tại các khu vực ven đô đang phát triển.

5. Xu hướng mới và tác động tới các khu vực truyền thống

Savills ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu phát triển mới, nơi có nhiều tòa nhà văn phòng chất lượng cao vừa hoàn thiện hoặc đang xây dựng. Những dự án này cung cấp không gian làm việc hiện đại với mức giá cạnh tranh, có khả năng thu hút doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí. Điều này có thể gây áp lực lên các khu vực lâu đời như Mỹ Đình, Ba Đình và Hoàn Kiếm, khi một số doanh nghiệp cân nhắc chuyển dịch sang các khu vực mới, đặc biệt là những đơn vị không phụ thuộc vào vị trí khách hàng.

Nhìn chung, thị trường văn phòng Hà Nội đang tiến tới một giai đoạn cân bằng hơn, với nguồn cung được sàng lọc và nhu cầu tập trung vào các vị trí chiến lược. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp cần theo dõi sát sao các chỉ số lấp đầy, giá thuê và xu hướng phát triển khu vực để đưa ra quyết định thông minh.

Hãy chia sẻ quan điểm của bạn về xu hướng này và theo dõi các bản cập nhật tiếp theo để không bỏ lỡ cơ hội đầu tư.

Thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM đang bước vào giai đoạn tăng mạnh về nguồn cung, đồng thời duy trì mức giá ổn định.

Cập nhật nguồn cung văn phòng Q1/2025

Trong quý I/2025, dự án mới CT Prime Tower đã bổ sung 5.000 m² diện tích văn phòng, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường lên 1.639.226 m².

Tỷ lệ lấp đầy tăng trưởng ở các phân khúc

Phân khúc hạng A đạt tỷ lệ lấp đầy 89,35 %, tăng 2,25 điểm phần trăm so với quý trước và 4,45 điểm so với cùng kỳ năm 2024. Phân khúc hạng B cũng ghi nhận mức lấp đầy 89,96 %, tăng 3,34 điểm so với quý trước và 3,55 điểm so với năm trước.

Nhu cầu của các ngành công nghệ và xu hướng không gian xanh

Doanh nghiệp công nghệ thông tin, dược phẩm, ngân hàng và công nghệ cao đang là động lực chính, đồng thời ưu tiên các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh và giải pháp thông minh để tạo môi trường làm việc bền vững.

Giá thuê văn phòng hạng A và B: Ổn định và cân bằng

Giá thuê hạng A dao động 54,05 USD/m²/tháng, tăng 0,7 % so với quý trước nhưng giảm 3,7 % so với năm 2024. Giá thuê hạng B ở mức 34,17 USD/m²/tháng, tăng gần 1 % theo quý và 0,8 % so với năm trước, cho thấy chiến lược giá đang được cân bằng.

Triển vọng nguồn cung 2025‑2027 và chiến lược của chủ đầu tư

Theo Cushman & Wakefield, nguồn cung dự kiến sẽ đạt gần 114.000 m² trong năm 2025 và khoảng 150.000 m² trong hai năm tiếp theo, tập trung tại các khu vực đang phát triển như Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng. Để duy trì lợi thế cạnh tranh, các chủ đầu tư cần tập trung vào không gian làm việc linh hoạt, thiết kế hiện đại và các yếu tố “xanh” – phản ánh cam kết bền vững.

Insight: Khi nguồn cung tăng nhanh, khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc vào mức độ đáp ứng nhu cầu về tính năng xanh và linh hoạt của không gian. Các nhà đầu tư nên cân nhắc tích hợp công nghệ thông minh và tiêu chuẩn xanh để nâng cao giá trị cho thuê.

Bạn có quan điểm gì về xu hướng văn phòng xanh ở TP.HCM? Hãy để lại bình luận và chia sẻ bài viết nếu thấy hữu ích.