Giá đất và tiền sử dụng đất đang trở thành vấn đề nóng tại Việt Nam, với nhiều bất cập và phản ánh từ phía người dân và doanh nghiệp. Sức nóng của giá đất, thuế đất đã dẫn đến biến động chính sách liên quan đến lĩnh vực này. Gần đây, Bộ Tài chính đã thay đổi các đề xuất liên quan đến thuế bổ sung, từ 3 phương án xuống còn 2 phương án, và Thủ tướng Chính phủ cũng đã công bố kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai 2024.

Bất cập lớn nhất hiện nay là tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở còn cao hơn giá trị của chính mảnh đất đó. Nguyên nhân của tình trạng này là do bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 1.1.2026, khiến giá đất tăng cao gấp nhiều lần. Nếu không sửa đổi kịp thời, những bất cập này sẽ lan rộng ra cả nước.

Nhiều ví dụ đã được đưa ra để minh họa cho tình trạng này. Một gia đình ở Hóc Môn, TP.HCM, có ngôi nhà cấp 4 xây năm 2005, nhưng khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ phải đóng gần 1,7 tỷ đồng tiền thuế sử dụng đất. Một doanh nghiệp khác thuê kho ở Q.4 (cũ) với tiền thuê trả hàng năm là 3,3 tỷ đồng, nhưng đến năm 2023, phải trả tiền thuê lên 7,7 tỷ đồng/năm, và sang tháng 1.2025, phải trả lên hơn 21 tỷ đồng.

Các chuyên gia và doanh nghiệp đã lên tiếng về vấn đề này. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế. TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, đề xuất điều chỉnh giá đất nông nghiệp bằng 65-70% giá đất ở trong bảng giá đất.

Trong khi đó, ông Võ Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN-MT), cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới là cần thiết, nhưng cần tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận nhấn mạnh rằng Bộ Tài chính đang nghiên cứu và đề xuất các phương án để giải quyết vấn đề này.

Về vấn đề thu bổ sung tiền sử dụng đất, ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ VN, cho rằng khoản thu này thực chất là một khoản tiền lãi hoặc tiền phạt chậm nộp, nhưng không phải lỗi của doanh nghiệp. Ông kiến nghị bỏ hoàn toàn khoản thu bổ sung đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cũng cho rằng khoản thu bổ sung này là gánh nặng cho doanh nghiệp và đề xuất bỏ luôn mức thu bổ sung để tạo đồng thuận toàn xã hội.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cho hay, Bộ Tài chính đang nghiên cứu và đề xuất các phương án để giải quyết vấn đề này, trong đó có phương án giảm tiền sử dụng đất khi người dân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Trong một hội thảo mang tên ‘Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?’ được tổ chức vào sáng ngày 22.7 bởi Báo Thanh Niên, các doanh nghiệp đã lên tiếng về những bất cập liên quan đến cách tính giá đất và thuế đất hiện nay. Ông Lê Khánh Quang, người đứng đầu Công ty Việt An Hòa, đã bày tỏ sự không đồng tình với phương pháp tính giá đất và mức thuế đất đang được áp dụng hiện tại.

Ông Quang cho rằng mức thuế đất đang quá cao và không hợp lý. Ông đề xuất một mức thuế đất phù hợp hơn, vào khoảng 30-40%. Bên cạnh đó, ông cũng nêu quan điểm rằng giá đất ở nên được xác định dựa trên giá thị trường. Ngược lại, ông nhận thấy giá đất nông nghiệp đang quá thấp và cần được điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tế.

Không chỉ dừng lại ở đó, ông Quang còn kiến nghị rằng giá đất nên được rà soát và điều chỉnh hàng năm. Theo ông, mức tăng giá đất hàng năm không nên vượt quá 20%. Nếu có sự điều chỉnh với mức tăng vượt quá con số này, cần phải tiến hành rà soát lại để đảm bảo sự công bằng và hợp lý trong chính sách đất đai.

Cũng tại hội thảo, nhiều doanh nghiệp khác cũng bày tỏ sự quan tâm và mong muốn có sự điều chỉnh trong chính sách về giá đất và thuế đất. Họ cho rằng, chính sách đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và cần phải được xây dựng một cách công bằng, minh bạch và hợp lý.

Ông Lê Khánh Quang và các đại biểu đã đóng góp ý kiến, với hy vọng những thông tin và đề xuất này sẽ giúp ích cho việc xây dựng và hoàn thiện chính sách đất đai tại Việt Nam. Thông qua những cuộc thảo luận này, các bên liên quan hy vọng sẽ tìm ra giải pháp phù hợp để thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản cũng như hỗ trợ cho cộng đồng doanh nghiệp.

Một trường hợp đáng chú ý đang diễn ra tại tỉnh Lâm Đồng liên quan đến việc xin cấp quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người dân. Bà Trần Thị Hải Yến, người đã nộp hồ sơ xin cấp quyền sử dụng đất tại đây, đang gặp phải vấn đề khi cố gắng rút hồ sơ do nghĩa vụ tài chính quá cao.

Bà Yến bắt đầu bằng việc nộp hồ sơ xin cấp quyền sử dụng đất vào ngày 18.3.2024. Đến ngày 6.6.2024, bà nhận được thông báo về nghĩa vụ thuế đất phải nộp. Tuy nhiên, do số tiền thuế đất quá cao, bà đã quyết định làm đơn xin rút lại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Phan Thiết. Đơn của bà đã được chấp thuận.

Sau khi rút hồ sơ, bà Yến tiếp tục gửi đơn xin xóa nghĩa vụ tài chính phát sinh theo hồ sơ cấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cơ quan thuế đã từ chối đơn xin xóa nghĩa vụ tài chính của bà. Theo Cục Thuế tỉnh Lâm Đồng, hiện không có quy định pháp lý cho phép cơ quan thuế hủy thông báo nghĩa vụ tài chính đã ban hành khi người sử dụng đất tự ý rút hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận. Do đó, các thông báo thuế liên quan đến thửa đất của bà Yến vẫn còn hiệu lực.

Bà Yến hiện phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước và phải nộp tiền chậm nộp khi quá thời hạn nộp thuế theo quy định. Trường hợp của bà không phải là duy nhất; nhiều trường hợp tương tự đã xảy ra trong quá khứ.

Để giải quyết những vướng mắc này, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP nhằm giảm thu bổ sung tiền sử dụng đất. Trong đó, Bộ Tài chính đề xuất giảm mức thu bổ sung tiền sử dụng đất xuống còn 3,6% thay vì 5,4% như dự thảo trước đó, thậm chí có thể bỏ hoàn toàn mức truy thu.

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở, Bộ Tài chính đề xuất giảm đến 70% tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức và giảm 50% tiền đất ngoài hạn mức. Qua đó, cơ quan chức năng hy vọng có thể giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân và tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc cấp quyền sử dụng đất.