Thị trường bất động sản khu vực phía Bắc, đặc biệt tại Hà Nội và các tỉnh vùng ven, đã liên tục thiết lập mặt bằng giá cao trong thời gian qua. Tuy nhiên, sau giai đoạn sôi động nhờ lực cầu bị dồn nén được giải phóng, mức giá neo cao cùng với nguồn cung thiếu đa dạng đã khiến sức hấp dẫn của thị trường miền Bắc suy giảm.

Ngược lại, thị trường phía Nam đang ghi nhận sự trỗi dậy rõ nét với hàng loạt dự án mới được triển khai, cũng như nhiều dự án đã và đang tháo gỡ được các vướng mắc pháp lý để tái khởi động, mở bán trở lại. Nguồn cung phía Nam trở nên đa dạng hơn, với nhiều dự án được chào bán với mức giá phù hợp với khả năng tài chính của nhiều đối tượng, đáp ứng được nhu cầu tích lũy bị nén trong thời gian dài. Sự hồi phục này đã thu hút không ít khách hàng, nhà đầu tư quan tâm, trong đó có một lượng đáng kể nhà đầu tư đến từ miền Bắc.

Giá bất động sản ở các khu vực vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh không quá cao, còn dư địa tăng trưởng tốt, đồng thời được hưởng lợi từ hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn. Việc các tập đoàn bất động sản lớn, uy tín đẩy mạnh phát triển dự án tại miền Nam cũng tạo tâm lý an tâm, trở thành ‘lực kéo’ quan trọng thu hút dòng tiền dịch chuyển từ các thị trường phía Bắc. Nhiều sàn giao dịch bất động sản có trụ sở tại miền Bắc cũng đang tích cực mở rộng hoạt động, mang theo lượng khách hàng và vốn đầu tư vào miền Nam.

Không dừng lại ở những thị trường bất động sản truyền thống, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đã bắt đầu tìm kiếm các thị trường mới, có tiềm năng phát triển và biên độ tăng trưởng dài hạn, thay vì tập trung ‘lướt sóng’ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Xu hướng ưu tiên các sản phẩm bất động sản đa mục đích, vừa phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, vừa có thể khai thác cho thuê, sinh lời ổn định, nằm trong các khu tổ hợp đa tiện ích đang được quan tâm nhiều hơn.

Hội An (Đà Nẵng) nổi lên như một điểm sáng mới. Thành phố di sản này không chỉ có giá trị văn hóa-du lịch, mà còn đang được định vị như một đô thị đáng sống và tiềm năng đầu tư bất động sản. Hội An còn được củng cố sức hấp dẫn nhờ các dự án hạ tầng liên vùng và quy hoạch chiến lược. Từ ngày 1/7/2025, Quảng Nam chính thức sáp nhập vào Đà Nẵng góp phần hình thành một siêu đô thị du lịch, tạo lực đẩy rất lớn cho giá trị bất động sản toàn khu vực.

Mặt bằng giá tại Hội An hiện vẫn thấp hơn so với các thành phố du lịch khác, trong khi tiềm năng phục hồi du lịch quốc tế, tăng tỷ lệ lưu trú dài ngày và nguồn cung có pháp lý minh bạch lại đang khan hiếm. Đây là tiền đề để Hội An có thể bước vào một chu kỳ tăng giá mới, hấp dẫn dòng vốn dài hạn từ các nhà đầu tư trên cả nước nói chung và từ khu vực miền Bắc nói riêng.

Siêu đô thị Thành phố Hồ Chí Minh với điểm nhấn là đông bắc Thành phố (Bình Dương cũ) cũng là một điểm sáng. Việc sáp nhập sẽ tạo ra một không gian phát triển rộng lớn hơn, tối ưu hóa nguồn lực, thu hút đầu tư quy mô lớn và thúc đẩy sự liên kết vùng mạnh mẽ. Đối với bất động sản, đây chính là ‘bệ phóng’ vững chắc, tạo đà cho sự tăng trưởng bùng nổ, đặc biệt là ở những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và hạ tầng kết nối.

Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng và chọn dự án hội đủ các tiêu chí bảo đảm pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, đáp ứng quy hoạch xanh-thông minh-tiện ích đồng bộ, kết nối giao thông thuận lợi, giá bán hợp lý và vị trí gần các trung tâm công nghiệp, dịch vụ.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Cụ thể, sau 4 năm rơi vào tình trạng “bất động”, nhiều người mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đang tìm cách cắt lỗ để thoát hàng. Tại khu vực Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận, các căn nhà nghỉ dưỡng biển đang được rao bán lại với giá chỉ 3 – 4 tỷ đồng/căn, giảm khoảng 20 – 30% so với giá mua từ chủ đầu tư. Mặc dù đã cắt lỗ sâu, việc tìm người mua lại vẫn rất khó khăn.

Tình trạng cắt lỗ diễn ra ở hầu hết các dự án tại khu vực biển Phan Thiết. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do khách hàng vay vốn ngân hàng để đầu tư, nhưng sau khi mua lại không thể khai thác cho thuê hoặc bán lại, nên buộc phải bán lỗ để trả nợ ngân hàng. Điều này cho thấy sự khó khăn trong việc đầu tư và khai thác bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực này.

Không chỉ tại Phan Thiết, tại xã Hồ Tràm, thành phố Hồ Chí Minh, từng được mệnh danh là “thủ phủ” bất động sản nghỉ dưỡng biển với 41 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, cũng đang chứng kiến tình trạng bán lại ồ ạt. Dự án NovaWorld Hồ Tràm với quy mô 1.000 ha và 10 phân khu, trong đó có nhiều phân khu đã hoàn thiện và bàn giao nhà, cũng đang có nhiều thông tin chào bán lại từ khách hàng mua trước. Tuy nhiên, mức giá rao bán và giá kỳ vọng mua lại đang có sự chênh lệch khá lớn.

Nhiều khách hàng tại các dự án trong khu vực Hồ Tràm đang phải cắt lỗ để thoát hàng, với giá nhà đang thấp hơn giá chủ đầu tư bán ra thời điểm đầu khoảng 20%. Thị trường vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Hàng chục dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang xây dựng dang dở rồi dừng triển khai từ năm 2023 và đến nay vẫn chưa có dấu hiệu tái khởi động.

Các chuyên gia nhận định rằng sẽ cần thêm vài năm nữa để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sôi động trở lại. Rào cản lớn hiện nay là hiệu suất đầu tư thấp và tình trạng bội thực nguồn cung. Để giải quyết vấn đề này, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng cần có dòng tiền để hoàn thiện các dự án đã bán. Bên cạnh đó, cần có các chính sách để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư và cải thiện thanh khoản của thị trường.

Thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua giai đoạn mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã liên tục giảm từ năm 2018 đến 2023. Cụ thể, từ hơn 20 nghìn căn hộ vào năm 2018, đến năm 2023 chỉ còn khoảng 10 nghìn căn hộ mở bán mới. Tuy nhiên, tình hình đã có sự chuyển biến tích cực vào đầu năm 2024 khi nguồn cung căn hộ tại Hà Nội bắt đầu tăng trưởng trở lại và tiếp tục xu hướng tăng đến thời điểm hiện tại.

Tính chung cả năm 2024, Hà Nội đã ghi nhận khoảng 30 nghìn căn hộ mở bán mới, cao nhất trong giai đoạn 5 năm qua. Sự gia tăng này tiếp tục được duy trì trong nửa đầu năm 2025 với hơn 10 nghìn căn hộ được đưa ra thị trường. Mặc dù nguồn cung có dấu hiệu tích cực, cơ cấu nguồn cung ngày càng cho thấy sự lệch pha so với nhu cầu thực tế của thị trường.

Một trong những vấn đề đáng chú ý là tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân đang có xu hướng giảm. Điều này đặt ra thách thức cho những người mua nhà với ngân sách hạn chế, khiến họ phải đối mặt với khó khăn trong việc tìm kiếm các lựa chọn phù hợp. Việc mất cân đối cung – cầu và cơ cấu nguồn cung không đồng đều đang đòi hỏi sự điều chỉnh và cân nhắc từ các bên liên quan để đảm bảo sự phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường bất động sản Hà Nội.

Để có cái nhìn tổng quan và sâu sắc hơn về tình hình thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại Hà Nội, cần có sự phân tích chi tiết về các yếu tố tác động, bao gồm cả chính sách bất động sản, tình hình kinh tế và nhu cầu của người dân. Đồng thời, việc tìm hiểu các dự án cụ thể, cơ cấu giá cả và phản hồi từ phía người mua cũng sẽ giúp đưa ra những dự báo và giải pháp phù hợp cho sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Trong bối cảnh hiện nay, việc theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường và các chính sách liên quan sẽ giúp các nhà đầu tư, người mua nhà và các chuyên gia trong ngành có cái nhìn rõ ràng hơn về tương lai của thị trường bất động sản Hà Nội. Một thị trường phát triển bền vững và cân bằng sẽ góp phần thúc đẩy sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh tế.

Nguyên nhân của tình trạng mất cân đối cung – cầu có thể xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm cả quy định pháp luật về đất đai và bất động sản, quá trình phê duyệt và triển khai dự án, cũng như nhu cầu thực tế của thị trường. Việc phân tích và đánh giá các nguyên nhân này sẽ là cơ sở để xây dựng các giải pháp hiệu quả, đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững cho thị trường bất động sản.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã đưa ra nhiều khuyến nghị và đề xuất nhằm cân bằng và phát triển thị trường bất động sản bền vững. Những khuyến nghị này tập trung vào việc cải thiện môi trường đầu tư, chính sách thuế và phí, cũng như nâng cao chất lượng sản phẩm bất động sản để đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của người dân.

Thị trường bất động sản đang dần ổn định với nhu cầu an cư tăng cao, trong khi người mua ngày càng chú trọng đến yếu tố pháp lý, chất lượng sống và môi trường xanh. Theo kết quả khảo sát từ Batdongsan.com.vn, tâm lý thị trường đang có dấu hiệu ổn định trở lại, với nhu cầu thực chiếm tỷ trọng lớn. Cụ thể, 64% người mua hướng đến mục tiêu an cư, trong khi chỉ 36% có động cơ đầu tư. Đây là dấu hiệu tích cực cho thấy thị trường đang dịch chuyển sang hướng bền vững hơn.

Khi phân tích về loại hình bất động sản được quan tâm trong 12 tháng tới, chung cư và nhà riêng cùng chiếm 31%, tiếp theo là đất nền (19%), nhà mặt phố (12%) và biệt thự (11%). Người mua cũng cho thấy mức độ sẵn sàng tiếp cận tín dụng cao, với 66% sẵn sàng hoặc rất sẵn sàng vay mua nhà, chủ yếu trong khung từ 30-70% giá trị bất động sản.

Về tiêu chí lựa chọn sản phẩm, người mua nhà sơ cấp quan tâm nhất đến hệ thống tiện ích nội – ngoại khu, sau đó là pháp lý, chất lượng sống và tiêu chuẩn xây dựng. Với thị trường thứ cấp, yếu tố môi trường sống, pháp lý, an ninh khu vực và chất lượng công trình được đặt lên hàng đầu. Khi phân loại theo động cơ mua, khảo sát cũng cho thấy 64% nhà đầu tư hướng đến thị trường thứ cấp, trong khi 36% tìm kiếm cơ hội ở phân khúc sơ cấp, với yêu cầu rõ ràng về pháp lý (78%), hạ tầng kết nối (71%) và tiện ích (66%).

Đặc biệt, khảo sát ghi nhận sự quan tâm ngày càng lớn đến yếu tố ‘bất động sản xanh’. Có đến 64% người tham gia cho biết rất chú trọng đến các tiêu chí như không gian xanh, thiết kế bền vững, khả năng chống ngập và chứng chỉ công trình xanh. Điều này cho thấy người mua đang ngày càng quan tâm đến giá trị bền vững của bất động sản.

Về các yếu tố vĩ mô, chính sách sáp nhập địa giới hành chính nhận được sự quan tâm lớn từ người mua, với 53% cho rằng giá bất động sản sẽ tăng, 37% tin giá sẽ ổn định và chỉ 10% lo ngại giảm giá. Mức độ sẵn sàng đầu tư tại khu vực sáp nhập cũng khá cao: Hà Nội có 39% đã sẵn sàng, TP HCM là 35%, các khu vực miền Bắc, Nam và Trung lần lượt dao động từ 33-48%.

Tuy nhiên, để biến nhu cầu thành giao dịch, thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức: từ khả năng tiếp cận vốn vay, nguồn cung phù hợp túi tiền, đến vấn đề thủ tục pháp lý và sự thiếu minh bạch trong nhiều phân khúc. Chính sách nhà ở xã hội vốn là ‘cứu cánh’ cho nhóm thu nhập trung bình vẫn chưa thật sự hiệu quả.

Tín hiệu tích cực là người mua đã bắt đầu quan tâm hơn đến chất lượng sống, thay vì chỉ so sánh giá cả hay lợi suất đầu tư. Xu hướng lựa chọn sản phẩm có thiết kế xanh, không gian mở và tích hợp nhiều tiện ích cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi các chủ đầu tư cần nâng cấp tiêu chuẩn để đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của khách hàng. Với những thay đổi trong tâm lý và nhu cầu của người mua, thị trường bất động sản đang có cơ hội để phát triển bền vững hơn trong tương lai.

Bộ Tài chính vừa đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế tính theo giá bán và thời gian sở hữu, với thuế suất từ 2–10%.

Việc áp thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản thể hiện rõ định hướng điều tiết hoạt động đầu cơ, ‘lướt sóng’ – nguyên nhân góp phần đẩy giá nhà đất tăng nóng thời gian qua. Điểm đáng chú ý của hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) là phương án tính thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ nhà đất, nếu không áp dụng được tính thuế theo từng lần chuyển nhượng.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển, từ đánh đồng tất cả giao dịch với thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang phân loại, đánh trúng vào hành vi cần điều chỉnh là đầu cơ, lướt sóng. Ông nói, thuế đánh càng cao nếu bán ra sớm khiến nhiều nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc lại mục tiêu ‘lướt sóng’ nhà đất.

Bởi những giao dịch ‘ăn chênh’ trong thời gian ngắn chủ yếu dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức nên họ thường sử dụng đòn bẩy tài chính, tạo áp lực về dòng tiền. Việc buộc phải nắm giữ dài hạn khiến việc đầu cơ giảm sức hấp dẫn, từ đó, hạ nhiệt thị trường đồng thời tăng tính ổn định và bền vững.

Ông Tuấn đánh giá thay đổi này không đơn thuần là tăng thu ngân sách, mà là phép thử cho tiến trình tái cấu trúc thị trường. Đây là bước chuyển rõ ràng trong tư duy điều tiết: bất động sản không còn là sân chơi dễ dãi cho đầu cơ, mà là lĩnh vực cần đầu tư dài hạn, nghiêm túc và có trách nhiệm.

Theo kết quả một nghiên cứu của kênh Batdongsan, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư ‘lướt sóng’ kiếm lời. Thời gian từ lúc họ mua đến khi sang tay tối đa trong một năm. Trong đó, tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 6 tháng chiếm đến 50% và từ 6-12 tháng tầm 36%. Chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn một năm.

Chuyên gia tư vấn bất động sản cá nhân Lê Quốc Kiên cũng nhìn nhận phương pháp tính thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản sẽ có lợi hơn so với cách tính hiện nay (thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng), nếu người bán chứng minh được các chi phí phát sinh. Ví dụ, nếu chủ nhà mua một căn hộ với giá 4 tỷ đồng, chi phí liên quan là 800 triệu đồng, sau đó bán lại với giá 5 tỷ đồng, thuế thu nhập theo phương pháp mới là 40 triệu đồng (20% trên lợi nhuận 200 triệu đồng).

Trong khi tính theo cách cũ, mức thuế phải đóng sẽ là 100 triệu (2% của 5 tỷ đồng). Theo cách tính này, những người bán lỗ nhà đất sẽ không phải đóng thuế.

Cách tính này không chỉ mang lại sự công bằng và minh bạch hơn cho thị trường mà còn giúp tăng thu thuế đúng chỗ, đúng người, làm giảm các hoạt động đầu cơ ngắn. Người bán chọn cách tính thuế mới và chứng minh được chi phí phát sinh liên quan, mức đóng thuế sẽ thấp hơn. Điều này khuyến khích nhà đầu tư tập trung vào chiến lược dài hơi, hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất, giúp thị trường vận hành tích cực hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá. Trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến ‘sốt nhà đất’ tại nhiều địa phương.

Dữ liệu của đơn vị này chỉ ra Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư, lên đến 87% sau 6 năm, trung bình mỗi năm tăng gần 15%. Hết quý II, giá căn hộ trung bình ở Thủ đô đạt gần 76 triệu đồng một m2. Theo sau là TP Đà Nẵng và TP HCM với đà tăng giá bán lên đến 70% và 48%.

Tại nhiều khu đô thị, dự án đất nền, tình trạng nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là đẩy giá kiếm lời. Việc nghiên cứu áp thuế bất động sản là cấp bách để điều tiết thị trường. Không vì thấy khó ban hành mà bỏ qua chính sách này.

Mặt khác, một số chuyên gia bày tỏ lo ngại việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất có thể gây nghẽn thanh khoản cục bộ, làm chậm dòng chảy vốn trong nền kinh tế.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng việc tính thuế theo giá bán và thời gian sở hữu, cao nhất 10% với thời gian nắm giữ dưới 2 năm (cao gấp 5 lần hiện hành) có thể khiến giao dịch sụt giảm, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái tạm thời đóng băng.

Bởi tâm lý ‘lướt sóng’ đã ăn sâu trong tư duy đầu tư của rất nhiều người Việt, trải dài ở nhiều phân khúc từ đất nền, chung cư đến thấp tầng. Họ thường có xu hướng ‘bán khi được giá’ nên linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm.

Theo ông Tuấn, phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp sẽ chịu ảnh hưởng đầu tiên. Đây là hai phân khúc nhà đầu tư thường ‘lướt sóng’ trong vòng 6-18 tháng để tối đa hóa lợi nhuận. Khi biên lợi nhuận bị bào mòn, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, khiến thanh khoản thị trường sụt giảm.

Ông Tuấn cũng quan ngại việc áp dụng thuế mới có thể đẩy giá nhà tăng cao. Bởi bên bán thường cộng toàn bộ chi phí, gồm cả thuế vào giá bán. Khi mức thuế tăng, giá bán ra cũng sẽ tăng theo và người mua cuối cùng có thể phải gánh thêm chi phí này. Ngoài ra, lợi nhuận thực tế của nhà đầu tư chịu ảnh hưởng kéo theo kênh đầu tư bất động sản cũng trở nên kém hấp dẫn so với các kênh khác.

Thị trường địa ốc Việt Nam cũng khó cạnh tranh với các nước trong khu vực nơi có mức thuế thấp hơn.

Tương tự, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho biết cần có 2 điều kiện để tính thuế theo phương pháp trên. Đầu tiên là cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của tài sản phải minh bạch, thứ hai là quy định rõ ràng các khoản chi phí được khấu trừ, kèm điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh.

Hiện nay, cơ quan thuế có thể tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và của người nộp thuế, nhưng giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng vẫn chưa phản ánh đúng giá thực tế. Về chi phí đầu vào liên quan, một giao dịch bất động sản thường có các khoản phí như giá mua, phí môi giới, phí cải tạo, phí sửa chữa, phí lãi vay…

Theo ông Quang, việc xác định chi phí này tương đối phức tạp, nhất là với những căn nhà niên đại sử dụng hàng chục năm… Nếu không xác định được các chi phí kể trên, rất khó để hiện thực hóa cách tính thuế dựa trên lợi nhuận.

Để thực hiện hiệu quả chính sách đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng, yêu cầu tiên quyết là hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai.

CEO Công ty Việt An Hòa cho biết nhà nước cần xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản minh bạch, nhất quán và triển khai liên thông thủ tục hành chính liên quan đến giá, giao dịch bất động sản (từ công chứng, thuế,…) trên nền tảng điện tử.

Đồng thời, cơ quan quản lý cần có chế tài đủ mạnh để xử lý các trường hợp kê khai sai giá trị giao dịch.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng khuyến nghị mỗi bất động sản khi đưa vào giao dịch phải được ‘số hóa’ đầy đủ gồm giá mua – giá bán, thời gian giao dịch, số lần chuyển nhượng, giá trị từng lần.

Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu giá đất cũng cần được cập nhật kịp thời theo Luật Đất đai 2024 để tránh tình trạng bảng giá đất vẫn ‘lỗi thời’ tại nhiều địa phương.

Toàn cầu đang trải qua một giai đoạn bất ổn địa chính trị và kinh tế lớn, gây ra những tổn thất đáng kể cho các doanh nghiệp trên toàn thế giới. Theo báo cáo nghiên cứu của EY-Parthenon, đơn vị tư vấn chiến lược cho hãng kiểm toán EY, gần 3.500 công ty đại chúng trên toàn cầu có doanh thu hàng năm trên 1 tỷ đô la đã mất tổng cộng 320 tỷ đô la lợi nhuận trong các giai đoạn biến động địa chính trị và vĩ mô suốt bảy năm qua.

Sự bất ổn này đã làm mất mát hơn 300 tỷ đô la Mỹ lợi nhuận của các doanh nghiệp toàn cầu kể từ năm 2017. Báo cáo của EY-Parthenon công bố hôm 21-7 cho thấy, các doanh nghiệp trên toàn cầu đã trải qua một giai đoạn biến động địa chính trị và kinh tế lớn. “Sau nhiều năm tiền tệ giá rẻ và địa chính trị tương đối ổn định, một làn sóng thay đổi vĩ mô, từ các căng thẳng thương mại đến các xung đột quân sự toàn cầu đã khiến chính sách của các chính phủ và các sự kiện toàn cầu đang có tác động lớn hơn đến giá trị và lợi nhuận của doanh nghiệp so với nhiều thập kỷ trước”, Mats Persson, trưởng bộ phận vĩ mô và địa chiến lược của chi nhánh của EY-Parthenon tại Anh nhận xét.

Nghiên cứu của EY-Parthenon cũng phát hiện ra rằng, trong ba năm qua, khoảng 40% mức thay đổi về tổng giá trị của chỉ số chứng khoán FTSE100 xảy ra vào những ngày có các sự kiện kinh tế hoặc địa chính trị lớn. Khoảng 25% trong số 3.500 công ty đại chúng được nghiên cứu ghi nhận biên lợi nhuận mất 5% hoặc hơn trong ba năm qua. Thiệt hại được đo lường bằng biên lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao tài sản cố định (EBITDA).

Các doanh nghiệp Trung Quốc chịu cú sốc lợi nhuận lớn nhất, với 40% trong số 833 công ty được phân tích chịu thiệt hại tổng cộng 73 tỷ đô la về EBITDA. Sự sụt giảm lợi nhuận của công ty Trung Quốc chủ yếu tập trung ở lĩnh vực bất động sản, thép và xây dựng. Trong khi đó, doanh nghiệp đại chúng ở Anh chịu ít thiệt hại hơn, chỉ có 14 trong số 100 công ty Anh được nghiên cứu chứng kiến biên lợi nhuận EBITDA suy giảm trong ba năm qua.

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp đã thích nghi tốt với bối cảnh vĩ mô đang thay đổi, ghi nhận lợi nhuận vượt trội so với các công ty cùng ngành. Nghiên cứu của EY-Parthenon cho thấy, có 10% trong số các công ty toàn cầu có biên lợi nhuận EBITDA thuộc nhóm 25% cao nhất vào năm 2014 có thể duy trì được mức biên lợi nhuận đó vào năm 2024. Tại Mỹ, các doanh nghiệp có biên lợi nhuận EBITDA tăng so với các đối thủ cùng ngành bao gồm công ty máy móc nông nghiệp Caterpillar, công ty logistics UPS, hai hãng dược thuốc Pfizer và Merck và tập đoàn hàng tiêu dùng Johnson & Johnson. Tại Anh, một vài cái tên nổi bật, như chuỗi cửa hàng thời trang Next, nhà sản xuất hóa chất Croda, công ty khai thác mỏ Rio Tinto và công ty kỹ thuật Spirax vẫn tiếp tục tăng trưởng về biên lợi nhuận.

Theo Persson, những doanh nghiệp có hiệu suất lợi nhuận vượt trội này cho thấy bối cảnh mới đã tạo ra cả người thắng và kẻ thua. Ông giải thích, các doanh nghiệp có thể bảo vệ hoặc đạt được biên lợi nhuận cao nhất đã đa dạng hóa danh mục đầu tư thành công, quản lý tốt chi phí, xác định và hiểu rõ các thay đổi chính sách khác nhau, đồng thời cập nhật quản trị để thích ứng với một thế giới đang thay đổi.

Thị trường bất động sản hiện nay đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh quan trọng, khi các chính sách và quy định liên tục được cập nhật. Trong bối cảnh này, việc nhà đầu tư cần phải có cái nhìn sâu sắc và chiến lược rõ ràng để đảm bảo quyết định đầu tư của mình là sáng suốt và giảm thiểu rủi ro.

Trước hết, nhà đầu tư cần bám sát các quy hoạch và kế hoạch phát triển của địa phương, tránh việc mua bất động sản dựa trên tin đồn hoặc thông tin chưa được xác minh. Việc nắm bắt thông tin chính xác và kịp thời sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư dựa trên cơ sở thực tế và có tính khả thi cao. Đồng thời, việc cân nhắc kỹ về mặt pháp lý là vô cùng quan trọng, đảm bảo rằng tất cả các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý khác đều được xem xét kỹ lưỡng trước khi thực hiện giao dịch.

Về mặt chiến lược, những khu vực có tiềm năng phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là những nơi có kết nối giao thông mới, quy hoạch đô thị đồng bộ và hiện đại, hoặc gắn liền với khu công nghiệp, vùng phát triển du lịch sẽ là những đích đến hấp dẫn cho dòng tiền dài hạn. Các khu vực này thường có tiềm năng tăng trưởng giá trị bất động sản cao, đồng thời cũng mang lại khả năng sinh lợi tốt thông qua việc cho thuê hoặc kinh doanh.

Dù thị trường bất động sản hiện nay đang có dấu hiệu chậm lại, nhưng điều này cũng tạo ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn và chiến lược rõ ràng. Họ có thể tận dụng thời điểm này để “đãi cát tìm vàng”, tức là lựa chọn và đầu tư vào những bất động sản có giá trị thực sự, phù hợp với nhu cầu thực và có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.

Cuối cùng, để thành công trong thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần tập trung vào tính bền vững và tiềm năng dài hạn của dự án bất động sản. Việc thực hiện nghiên cứu kỹ lưỡng và tận dụng cơ hội với tâm thế thận trọng sẽ giúp nhà đầu tư đạt được mục tiêu tài chính của mình.

Thị trường bất động sản Mỹ đang trải qua một giai đoạn khó khăn kéo dài, và các số liệu mới cho thấy tình hình trong năm 2025 vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện. Vào ngày 30/7, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) đã công bố báo cáo chỉ ra rằng doanh số bán nhà chờ xử lý trong tháng 6/2025 tại Mỹ đã giảm 0,8% so với tháng trước đó. Nếu so sánh với cùng kỳ năm ngoái, con số này đã giảm 2,8%. Điều đáng chú ý ở đây là sự sụt giảm này không phải do thiếu nguồn cung, mà thực tế là số lượng nhà được rao bán đã tăng lên. Tuy nhiên, ngày càng có nhiều người bán chọn rút nhà khỏi thị trường thay vì chấp nhận mức giá thấp hơn.

Xu hướng này không đồng đều trên khắp nước Mỹ. Trong khi doanh số bán nhà chờ xử lý ở vùng Đông Bắc tăng nhẹ 2% so với tháng trước, các khu vực lớn khác đều ghi nhận sự giảm sút. Giá nhà tiếp tục tăng và đã chạm mức cao nhất mọi thời đại vào tháng trước, điều này gây ra nhiều khó khăn cho người mua. Chuyên gia kinh tế của NAR, bà Jessica Lautz, nhận định rằng người mua đã bị đẩy ra ngoài lề trong hai năm rưỡi qua và họ phải tiếp tục chờ đợi sự giảm giá. Tình hình đặc biệt khó khăn đối với những người mua nhà lần đầu, nhiều người trong số họ thuộc thế hệ trẻ, và đang cân nhắc việc thuê nhà thay vì sở hữu.

Hiện tại, những người hưởng lợi duy nhất từ thị trường nhà đất dường như chỉ là những chủ nhà không vội bán, những người đã chứng kiến giá trị tài sản của mình tăng vọt trong những năm sau đại dịch. Việc tăng giá nhà đất kết hợp với sự thận trọng của người bán đã khiến thị trường trở nên bế tắc. Để có được cái nhìn sâu hơn về tình hình, có thể tham khảo thêm các phân tích từ các chuyên gia kinh tế và trang web của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia để cập nhật những thông tin mới nhất về thị trường bất động sản Mỹ.

Bộ Tài chính đang đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân với mục tiêu áp thuế 20% trên phần lãi thu được từ việc chuyển nhượng bất động sản. Theo đề xuất này, nếu người nộp thuế không thể xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ được tính dựa trên giá bán và thời gian sở hữu, với mức thuế dao động từ 2-10%. Đề xuất này nhắm tới việc tạo ra sự công bằng và hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến từ các nhà đầu tư và chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng mức thuế đề xuất, đặc biệt là 10% trong hai năm đầu, có thể quá cao và có thể dẫn đến tình trạng thị trường thứ cấp bị đình trệ, giao dịch giảm mạnh. Anh Nguyễn Thành Luân, một nhà đầu tư tại TP HCM, chia sẻ rằng nếu phải trả thêm 100 triệu đồng tiền thuế, gần bằng tiền lãi ngân hàng trong một năm, sẽ là một gánh nặng lớn đối với anh.

Ông Nguyễn Quốc Kiên, một nhà đầu tư khác, lo ngại rằng nếu áp dụng phương án tính thuế mới, ông có thể phải đóng 400 triệu đồng tiền thuế khi bán một lô đất trị giá 4 tỷ đồng sau chưa đầy 2 năm sở hữu. Ông cho rằng mức thuế này có thể gây thiệt cho những người thực sự cần bán tài sản. Chị Trần Minh Hạnh, nhà đầu tư căn hộ cao cấp ở khu Nam TP HCM, cũng bày tỏ lo ngại rằng nếu phải đóng thuế trên phần chênh lệch, gần như cô sẽ ‘bán huề vốn’.

Giới chuyên gia cũng chỉ ra rằng việc xác định giá vốn và chi phí liên quan đến giao dịch bất động sản có thể đặt ra nhiều vướng mắc trong thực thi. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định rằng việc tính thuế dựa trên phần lãi sẽ hợp lý hơn, nhưng rất khó xác định chính xác phần lãi thực. Luật sư Trần Thị Mỹ Linh cho rằng về nguyên tắc, thuế suất lũy tiến là hợp lý, nhưng điều quan trọng là phải thiết kế chính sách minh bạch và dễ áp dụng.

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, đại diện một sàn giao dịch lớn tại TP HCM cho biết 2 năm trở lại đây, lượng nhà đầu tư cá nhân chiếm khoảng 70% giao dịch thứ cấp. Nếu đánh thuế cao với nhóm này, khả năng thị trường sụt thanh khoản là rất lớn. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc áp thuế chuyển nhượng ở mức cao có thể làm giảm tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp và khiến nhà đầu tư e ngại bán ra.

Việc điều chỉnh thuế chuyển nhượng bất động sản là cần thiết để đảm bảo công bằng và tăng nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, để không gây sốc cho thị trường và tạo ra gánh nặng quá lớn cho người dân, cần thiết kế cơ chế triển khai minh bạch, hợp lý và có lộ trình phù hợp. Việc này sẽ giúp đảm bảo mục tiêu của chính sách là tạo ra sự công bằng và hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng trên thị trường bất động sản mà không làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

Trong đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, chính phủ đang lấy ý kiến để hoàn thiện chính sách, đảm bảo sự công bằng và hiệu quả trong việc áp dụng thuế. Đồng thời, các chuyên gia và nhà đầu tư cũng đóng góp ý kiến để giúp hoàn thiện chính sách, giảm thiểu tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.