Dư nợ tín dụng bất động sản đã chạm mức 2 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025, tăng gần 28% chỉ trong một năm, đặt ra những thách thức lớn cho hệ thống tài chính.

Tổng quan dư nợ tín dụng bất động sản năm 2025

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng đều qua các quý, từ hơn 1,56 triệu tỷ đồng trong quý I lên khoảng 2 triệu tỷ đồng vào quý IV/2025. Đây là mức tăng 28% so với đầu năm, phản ánh dòng vốn mạnh trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Cơ cấu dư nợ theo loại dự án

• Dự án khu đô thị và nhà ở: tăng từ 481.017 tỷ đồng (Q1) lên 628.654 tỷ đồng (Q4).
• Đầu tư, kinh doanh bất động sản: tăng từ 506.444 tỷ đồng lên 673.424 tỷ đồng.
• Cho thuê văn phòng, dự án nghỉ dưỡng, sửa chữa nhà: chiếm phần còn lại của dư nợ, dù không có số liệu chi tiết trong báo cáo.

Nguồn vốn và xu hướng thị trường

Trong bối cảnh tín dụng tăng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng ghi nhận biến động đáng chú ý. Tỷ trọng trái phiếu bất động sản trong tổng giá trị phát hành đã tăng từ 7,4% (tháng 10) lên 38,6% (tháng 11) trước khi điều chỉnh lại còn 28% vào tháng 12/2025. Điều này cho thấy khả năng tiếp cận vốn cải thiện, mặc dù các doanh nghiệp vẫn chịu áp lực lãi suất cao.

Về vốn ngoại, Bộ Xây dựng cho biết bất động sản đã thu hút 8,1 tỷ USD FDI mới trong năm 2025, chiếm hơn 21% tổng vốn FDI và tăng gần 13% so với năm trước, khẳng định sức hút của lĩnh vực này đối với nhà đầu tư quốc tế.

Rủi ro tiềm ẩn và quan ngại của các nhà phân tích

Giới chuyên gia cảnh báo rằng tốc độ tăng nhanh của tín dụng bất động sản có thể làm mất cân bằng dòng vốn và tạo áp lực lên chất lượng tài sản ngân hàng. Nếu dư nợ tiếp tục tập trung vào các phân khúc đầu cơ, nguy cơ nợ xấu sẽ gia tăng, đe dọa an toàn hệ thống tài chính.

Biện pháp kiểm soát và định hướng chính sách

Trong phiên họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước thắt chặt kiểm soát tín dụng bất động sản, ngăn chặn dòng vốn đầu cơ làm méo mó thị trường. Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính sẽ phối hợp giám sát, ưu tiên tín dụng cho:

• Nhà ở xã hội và các dự án phục vụ nhu cầu ở thực.
• Phát triển đô thị bền vững, hạ tầng công cộng.
• Đầu tư vào lĩnh vực sản xuất, công nghệ cao và kinh tế xanh để giảm phụ thuộc vào bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước dự kiến đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15% trong năm, nhưng sẽ cân nhắc mức độ rủi ro khi phân bổ nguồn vốn.

Kết luận và góc nhìn chuyên môn

Dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2 triệu tỷ đồng là một dấu hiệu của sự hồi sinh vốn, nhưng đồng thời cũng là lời cảnh tỉnh về rủi ro hệ thống. Các nhà hoạch định chính sách cần duy trì sự cân bằng giữa hỗ trợ nhu cầu nhà ở thực và kiểm soát đầu cơ, đồng thời đa dạng hoá nguồn vốn sang các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao.

Bạn nghĩ gì về việc điều chỉnh tín dụng bất động sản trong bối cảnh kinh tế hiện nay? Hãy chia sẻ quan điểm của mình và theo dõi các bài viết phân tích sâu hơn tại đây.

Phương Uyên