Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ bùng nổ với hơn 279.000 m² dự án hạng A mới trong giai đoạn 2026‑2028, mở ra cơ hội sinh lời nhưng cũng đặt ra thách thức về tỷ lệ trống và chiến lược giá.

1. Nguồn cung mới 2025: Đánh giá tổng thể

Theo báo cáo của CBRE, năm 2025 Hà Nội sẽ bổ sung ba dự án văn phòng hạng B: ThaiSquare Caliria (khu Ba Đình‑Đống Đa), Pearl Tower và ROX Tower Goldmark City (khu phía Tây). Tổng diện tích hơn 96.200 m², đẩy tổng nguồn cung cho thuê lên 1,85 triệu m².

2. Tốc độ hấp thụ và tâm lý doanh nghiệp

Diện tích hấp thụ năm 2025 đạt hơn 78.000 m², tương đương mức 2024, cho thấy thị trường vẫn duy trì sự ổn định. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn thận trọng do bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động.

3. Giá thuê – So sánh hạng A và hạng B

Giá thuê trung bình của các dự án hạng A duy trì ở mức 30,0 USD/m²/tháng, không thay đổi quý và tăng 2,3 % so với năm trước. Trong khi đó, hạng B có mức giá 14,8 USD/m²/tháng, giảm 1,8 % so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,0 % so với cùng kỳ năm ngoái, nhờ nguồn cung mới ở khu phía Tây.

4. Tỷ lệ trống – Dấu hiệu cân bằng thị trường

Do không có dự án hạng A mới trong Q4/2025, tỷ lệ trống hạng A giảm 0,5 điểm phần trăm quý và 6,3 điểm phần trăm năm, còn lại 18,1 %. Ngược lại, hạng B tăng 2,5 điểm phần trăm quý và 3,5 điểm phần trăm năm, lên 19,3 %, phản ánh sự gia nhập của nguồn cung mới.

5. Nhu cầu doanh nghiệp: Chuyển sang tòa nhà chất lượng cao

Giao dịch chuyển địa điểm sang tòa nhà chất lượng cao chiếm 58 % tổng diện tích giao dịch năm 2025. Ngành Công nghệ thông tin và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm dẫn đầu, lần lượt chiếm 29 % và 28 % tổng diện tích giao dịch.

6. Dự báo 2026‑2028: 279.000 m² văn phòng hạng A mới

Trong giai đoạn 2026‑2028, Hà Nội dự kiến nhận thêm khoảng 279.000 m² dự án hạng A, tập trung chủ yếu tại khu Tây Hồ Tây (phía Tây). Nguồn cung dồi dào sẽ tạo áp lực lên tỷ lệ trống, buộc chủ nhà phải điều chỉnh giá thuê để duy trì sức hút. Mạng lưới Metro đi qua các dự án trọng điểm sẽ tăng tính kết nối, nâng giá trị bất động sản.

7. Chiến lược cho chủ nhà và nhà đầu tư

Do ngân sách vẫn là yếu tố quyết định, doanh nghiệp đang chú trọng trải nghiệm nhân viên: dịch vụ ẩm thực, khu chăm sóc sức khỏe, không gian cộng đồng. Chủ nhà nên tích hợp các tiện ích này, đồng thời nâng cấp dự án cũ thành tòa nhà thông minh, bền vững để đáp ứng tiêu chuẩn vận hành trong tương lai.

👉 Xem báo cáo chi tiết của CBRE để nắm bắt xu hướng và đưa ra quyết định đầu tư thông minh.