Thị trường văn phòng Việt Nam đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, với mức giá thuê và tiêu chuẩn xanh ngày càng chênh lệch.

1. Tổng quan thị trường văn phòng Q4/2025

Báo cáo quý IV/2025 của Knight Frank cho thấy, trong bối cảnh nền kinh tế đang tìm kiếm cân bằng, hai đô thị lớn nhất cả nước tiếp tục di chuyển về phía chất lượng, tiêu chuẩn xanh và các mô hình cho thuê linh hoạt. Các nhà đầu tư tại TP.Hồ Chí Minh tập trung duy trì tỷ lệ lấp đầy, trong khi Hà Nội đang đón nhận một làn sóng dự án cao cấp mới.

2. Giá thuê hạng A và B: Hà Nội vs TP.Hồ Chí Minh

Theo dữ liệu của Knight Frank, mức giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A tại TP.Hồ Chí Minh đạt 58,9 USD/m²/tháng, cao hơn hẳn so với 35,8 USD/m²/tháng tại Hà Nội. Ở phân khúc hạng B, chênh lệch vẫn đáng kể: TP.Hồ Chí Minh 33,2 USD/m²/tháng, Hà Nội 19,7 USD/m²/tháng.

3. Nguồn cung và tiêu chuẩn xanh

Tổng nguồn cung văn phòng tại TP.Hồ Chí Minh hiện khoảng 1,8 triệu m², trong khi Hà Nội có khoảng 2,1 triệu m². Đáng chú ý, hơn 40% nguồn cung tại TP.Hồ Chí Minh đã đạt chứng nhận xanh, phản ánh xu hướng phát triển bền vững đang trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng.

4. Nhu cầu thuê và mức hấp thụ ròng

Năm 2025, TP.Hồ Chí Minh ghi nhận mức hấp thụ ròng 52.800 m², chủ yếu đến từ các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin. Hà Nội theo sau với 44.300 m², được hỗ trợ mạnh mẽ bởi các công ty công nghệ có vốn đầu tư nước ngoài.

5. Dự báo 2026 và triển vọng dài hạn

Năm tới, TP.Hồ Chí Minh dự kiến bổ sung 32.000 m² văn phòng hạng A mới tại khu trung tâm (CBD), trong khi Hà Nội sẽ có tới 91.600 m² nguồn cung mới, tập trung ở khu Tây Hồ Tây – một trung tâm kinh doanh mới nổi.

Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường Knight Frank Việt Nam, nhận định: “Thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cân bằng thay vì thu hẹp. Ở TP.Hồ Chí Minh, các chủ nhà đang áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt hơn để đáp ứng áp lực ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ các công ty công nghệ và logistics vẫn mạnh mẽ.”

“Tại Hà Nội, nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi dài hạn. Văn phòng xanh dần trở thành chuẩn mực mới và khu Tây Hồ Tây đang định vị mình là trung tâm kinh doanh thế hệ mới,” ông Sơn Hoàng tiếp tục.

Nhìn chung, yếu tố chất lượng, bền vững và khả năng thích ứng với nhu cầu mới của doanh nghiệp sẽ là tiêu chí quyết định trong cuộc cạnh tranh giữa các khu vực và nhà đầu tư trên thị trường văn phòng Việt Nam.