Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ bùng nổ với hơn 279.000 m² dự án hạng A mới trong giai đoạn 2026‑2028, mở ra cơ hội sinh lời nhưng cũng đặt ra thách thức về tỷ lệ trống và chiến lược giá.

1. Nguồn cung mới 2025: Đánh giá tổng thể

Theo báo cáo của CBRE, năm 2025 Hà Nội sẽ bổ sung ba dự án văn phòng hạng B: ThaiSquare Caliria (khu Ba Đình‑Đống Đa), Pearl Tower và ROX Tower Goldmark City (khu phía Tây). Tổng diện tích hơn 96.200 m², đẩy tổng nguồn cung cho thuê lên 1,85 triệu m².

2. Tốc độ hấp thụ và tâm lý doanh nghiệp

Diện tích hấp thụ năm 2025 đạt hơn 78.000 m², tương đương mức 2024, cho thấy thị trường vẫn duy trì sự ổn định. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn thận trọng do bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động.

3. Giá thuê – So sánh hạng A và hạng B

Giá thuê trung bình của các dự án hạng A duy trì ở mức 30,0 USD/m²/tháng, không thay đổi quý và tăng 2,3 % so với năm trước. Trong khi đó, hạng B có mức giá 14,8 USD/m²/tháng, giảm 1,8 % so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,0 % so với cùng kỳ năm ngoái, nhờ nguồn cung mới ở khu phía Tây.

4. Tỷ lệ trống – Dấu hiệu cân bằng thị trường

Do không có dự án hạng A mới trong Q4/2025, tỷ lệ trống hạng A giảm 0,5 điểm phần trăm quý và 6,3 điểm phần trăm năm, còn lại 18,1 %. Ngược lại, hạng B tăng 2,5 điểm phần trăm quý và 3,5 điểm phần trăm năm, lên 19,3 %, phản ánh sự gia nhập của nguồn cung mới.

5. Nhu cầu doanh nghiệp: Chuyển sang tòa nhà chất lượng cao

Giao dịch chuyển địa điểm sang tòa nhà chất lượng cao chiếm 58 % tổng diện tích giao dịch năm 2025. Ngành Công nghệ thông tin và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm dẫn đầu, lần lượt chiếm 29 % và 28 % tổng diện tích giao dịch.

6. Dự báo 2026‑2028: 279.000 m² văn phòng hạng A mới

Trong giai đoạn 2026‑2028, Hà Nội dự kiến nhận thêm khoảng 279.000 m² dự án hạng A, tập trung chủ yếu tại khu Tây Hồ Tây (phía Tây). Nguồn cung dồi dào sẽ tạo áp lực lên tỷ lệ trống, buộc chủ nhà phải điều chỉnh giá thuê để duy trì sức hút. Mạng lưới Metro đi qua các dự án trọng điểm sẽ tăng tính kết nối, nâng giá trị bất động sản.

7. Chiến lược cho chủ nhà và nhà đầu tư

Do ngân sách vẫn là yếu tố quyết định, doanh nghiệp đang chú trọng trải nghiệm nhân viên: dịch vụ ẩm thực, khu chăm sóc sức khỏe, không gian cộng đồng. Chủ nhà nên tích hợp các tiện ích này, đồng thời nâng cấp dự án cũ thành tòa nhà thông minh, bền vững để đáp ứng tiêu chuẩn vận hành trong tương lai.

👉 Xem báo cáo chi tiết của CBRE để nắm bắt xu hướng và đưa ra quyết định đầu tư thông minh.

Thị trường văn phòng Hà Nội đang trong giai đoạn tái cân bằng

Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đang chuyển sang giai đoạn cân bằng lại, với việc loại bỏ dần các dự án kém hiệu quả, theo báo cáo mới nhất của Savills.

1. Tổng quan 5 năm ổn định

Theo Savills, đến cuối quý III/2025, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ duy trì mức ổn định đã được xây dựng trong 5 năm qua. Tỷ lệ lấp đầy và mức giá thuê vẫn duy trì ở mức trung bình, phản ánh sức mua ổn định của doanh nghiệp.

2. Hiệu suất các phân khúc A‑B‑C

• Phân khúc A: Tỷ lệ lấp đầy giảm xuống 78 % – giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

• Phân khúc B: Tăng lên 81 % (tăng 2 điểm phần trăm quý so với quý trước) nhưng vẫn giảm 4 điểm phần trăm so với năm trước, cho thấy nguồn cung mới từ cuối 2024 đang dần được hấp thụ.

• Phân khúc C: Vẫn là phân khúc mạnh nhất với tỷ lệ lấp đầy 92 %, đáp ứng nhu cầu văn phòng giá phải chăng tại các khu vực phi trung tâm.

3. Đánh giá khu trung tâm (CBD)

Khu trung tâm (CBD) vẫn là trụ cột của thị trường. Chỉ số văn phòng đạt 94 điểm, tăng 5 điểm so với quý trước và 7 điểm so với năm trước. Giá cho thuê trung bình ở mức 860.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 1 % quý và 3 % năm, nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao đối với không gian cao cấp. Tỷ lệ lấp đầy đạt 96 % sau khi loại bỏ một số dự án yếu, chứng tỏ cạnh tranh gay gắt tại các vị trí đắc địa.

4. Hiệu suất khu vực ngoài trung tâm (non‑CBD)

Ở khu vực non‑CBD, chỉ số tăng lên 79 điểm (tăng 1 điểm quý, giảm 4 điểm năm). Tỷ lệ lấp đầy đạt 82 %, tăng 1 điểm phần trăm quý nhưng giảm 6 điểm phần trăm năm, do nguồn cung mới gia nhập thị trường. Giá thuê duy trì ổn định quý và tăng 2 % năm, đạt 529.000 VNĐ/m²/tháng, cho thấy sức bền giá tại các khu vực ven đô đang phát triển.

5. Xu hướng mới và tác động tới các khu vực truyền thống

Savills ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu phát triển mới, nơi có nhiều tòa nhà văn phòng chất lượng cao vừa hoàn thiện hoặc đang xây dựng. Những dự án này cung cấp không gian làm việc hiện đại với mức giá cạnh tranh, có khả năng thu hút doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí. Điều này có thể gây áp lực lên các khu vực lâu đời như Mỹ Đình, Ba Đình và Hoàn Kiếm, khi một số doanh nghiệp cân nhắc chuyển dịch sang các khu vực mới, đặc biệt là những đơn vị không phụ thuộc vào vị trí khách hàng.

Nhìn chung, thị trường văn phòng Hà Nội đang tiến tới một giai đoạn cân bằng hơn, với nguồn cung được sàng lọc và nhu cầu tập trung vào các vị trí chiến lược. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp cần theo dõi sát sao các chỉ số lấp đầy, giá thuê và xu hướng phát triển khu vực để đưa ra quyết định thông minh.

Hãy chia sẻ quan điểm của bạn về xu hướng này và theo dõi các bản cập nhật tiếp theo để không bỏ lỡ cơ hội đầu tư.

Thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM đang bước vào giai đoạn tăng mạnh về nguồn cung, đồng thời duy trì mức giá ổn định.

Cập nhật nguồn cung văn phòng Q1/2025

Trong quý I/2025, dự án mới CT Prime Tower đã bổ sung 5.000 m² diện tích văn phòng, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường lên 1.639.226 m².

Tỷ lệ lấp đầy tăng trưởng ở các phân khúc

Phân khúc hạng A đạt tỷ lệ lấp đầy 89,35 %, tăng 2,25 điểm phần trăm so với quý trước và 4,45 điểm so với cùng kỳ năm 2024. Phân khúc hạng B cũng ghi nhận mức lấp đầy 89,96 %, tăng 3,34 điểm so với quý trước và 3,55 điểm so với năm trước.

Nhu cầu của các ngành công nghệ và xu hướng không gian xanh

Doanh nghiệp công nghệ thông tin, dược phẩm, ngân hàng và công nghệ cao đang là động lực chính, đồng thời ưu tiên các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh và giải pháp thông minh để tạo môi trường làm việc bền vững.

Giá thuê văn phòng hạng A và B: Ổn định và cân bằng

Giá thuê hạng A dao động 54,05 USD/m²/tháng, tăng 0,7 % so với quý trước nhưng giảm 3,7 % so với năm 2024. Giá thuê hạng B ở mức 34,17 USD/m²/tháng, tăng gần 1 % theo quý và 0,8 % so với năm trước, cho thấy chiến lược giá đang được cân bằng.

Triển vọng nguồn cung 2025‑2027 và chiến lược của chủ đầu tư

Theo Cushman & Wakefield, nguồn cung dự kiến sẽ đạt gần 114.000 m² trong năm 2025 và khoảng 150.000 m² trong hai năm tiếp theo, tập trung tại các khu vực đang phát triển như Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng. Để duy trì lợi thế cạnh tranh, các chủ đầu tư cần tập trung vào không gian làm việc linh hoạt, thiết kế hiện đại và các yếu tố “xanh” – phản ánh cam kết bền vững.

Insight: Khi nguồn cung tăng nhanh, khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc vào mức độ đáp ứng nhu cầu về tính năng xanh và linh hoạt của không gian. Các nhà đầu tư nên cân nhắc tích hợp công nghệ thông minh và tiêu chuẩn xanh để nâng cao giá trị cho thuê.

Bạn có quan điểm gì về xu hướng văn phòng xanh ở TP.HCM? Hãy để lại bình luận và chia sẻ bài viết nếu thấy hữu ích.

Thị trường văn phòng Việt Nam đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, với mức giá thuê và tiêu chuẩn xanh ngày càng chênh lệch.

1. Tổng quan thị trường văn phòng Q4/2025

Báo cáo quý IV/2025 của Knight Frank cho thấy, trong bối cảnh nền kinh tế đang tìm kiếm cân bằng, hai đô thị lớn nhất cả nước tiếp tục di chuyển về phía chất lượng, tiêu chuẩn xanh và các mô hình cho thuê linh hoạt. Các nhà đầu tư tại TP.Hồ Chí Minh tập trung duy trì tỷ lệ lấp đầy, trong khi Hà Nội đang đón nhận một làn sóng dự án cao cấp mới.

2. Giá thuê hạng A và B: Hà Nội vs TP.Hồ Chí Minh

Theo dữ liệu của Knight Frank, mức giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A tại TP.Hồ Chí Minh đạt 58,9 USD/m²/tháng, cao hơn hẳn so với 35,8 USD/m²/tháng tại Hà Nội. Ở phân khúc hạng B, chênh lệch vẫn đáng kể: TP.Hồ Chí Minh 33,2 USD/m²/tháng, Hà Nội 19,7 USD/m²/tháng.

3. Nguồn cung và tiêu chuẩn xanh

Tổng nguồn cung văn phòng tại TP.Hồ Chí Minh hiện khoảng 1,8 triệu m², trong khi Hà Nội có khoảng 2,1 triệu m². Đáng chú ý, hơn 40% nguồn cung tại TP.Hồ Chí Minh đã đạt chứng nhận xanh, phản ánh xu hướng phát triển bền vững đang trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng.

4. Nhu cầu thuê và mức hấp thụ ròng

Năm 2025, TP.Hồ Chí Minh ghi nhận mức hấp thụ ròng 52.800 m², chủ yếu đến từ các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin. Hà Nội theo sau với 44.300 m², được hỗ trợ mạnh mẽ bởi các công ty công nghệ có vốn đầu tư nước ngoài.

5. Dự báo 2026 và triển vọng dài hạn

Năm tới, TP.Hồ Chí Minh dự kiến bổ sung 32.000 m² văn phòng hạng A mới tại khu trung tâm (CBD), trong khi Hà Nội sẽ có tới 91.600 m² nguồn cung mới, tập trung ở khu Tây Hồ Tây – một trung tâm kinh doanh mới nổi.

Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường Knight Frank Việt Nam, nhận định: “Thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cân bằng thay vì thu hẹp. Ở TP.Hồ Chí Minh, các chủ nhà đang áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt hơn để đáp ứng áp lực ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ các công ty công nghệ và logistics vẫn mạnh mẽ.”

“Tại Hà Nội, nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi dài hạn. Văn phòng xanh dần trở thành chuẩn mực mới và khu Tây Hồ Tây đang định vị mình là trung tâm kinh doanh thế hệ mới,” ông Sơn Hoàng tiếp tục.

Nhìn chung, yếu tố chất lượng, bền vững và khả năng thích ứng với nhu cầu mới của doanh nghiệp sẽ là tiêu chí quyết định trong cuộc cạnh tranh giữa các khu vực và nhà đầu tư trên thị trường văn phòng Việt Nam.