Thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua giai đoạn mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã liên tục giảm từ năm 2018 đến 2023. Cụ thể, từ hơn 20 nghìn căn hộ vào năm 2018, đến năm 2023 chỉ còn khoảng 10 nghìn căn hộ mở bán mới. Tuy nhiên, tình hình đã có sự chuyển biến tích cực vào đầu năm 2024 khi nguồn cung căn hộ tại Hà Nội bắt đầu tăng trưởng trở lại và tiếp tục xu hướng tăng đến thời điểm hiện tại.

Tính chung cả năm 2024, Hà Nội đã ghi nhận khoảng 30 nghìn căn hộ mở bán mới, cao nhất trong giai đoạn 5 năm qua. Sự gia tăng này tiếp tục được duy trì trong nửa đầu năm 2025 với hơn 10 nghìn căn hộ được đưa ra thị trường. Mặc dù nguồn cung có dấu hiệu tích cực, cơ cấu nguồn cung ngày càng cho thấy sự lệch pha so với nhu cầu thực tế của thị trường.

Một trong những vấn đề đáng chú ý là tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân đang có xu hướng giảm. Điều này đặt ra thách thức cho những người mua nhà với ngân sách hạn chế, khiến họ phải đối mặt với khó khăn trong việc tìm kiếm các lựa chọn phù hợp. Việc mất cân đối cung – cầu và cơ cấu nguồn cung không đồng đều đang đòi hỏi sự điều chỉnh và cân nhắc từ các bên liên quan để đảm bảo sự phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường bất động sản Hà Nội.

Để có cái nhìn tổng quan và sâu sắc hơn về tình hình thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại Hà Nội, cần có sự phân tích chi tiết về các yếu tố tác động, bao gồm cả chính sách bất động sản, tình hình kinh tế và nhu cầu của người dân. Đồng thời, việc tìm hiểu các dự án cụ thể, cơ cấu giá cả và phản hồi từ phía người mua cũng sẽ giúp đưa ra những dự báo và giải pháp phù hợp cho sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Trong bối cảnh hiện nay, việc theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường và các chính sách liên quan sẽ giúp các nhà đầu tư, người mua nhà và các chuyên gia trong ngành có cái nhìn rõ ràng hơn về tương lai của thị trường bất động sản Hà Nội. Một thị trường phát triển bền vững và cân bằng sẽ góp phần thúc đẩy sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh tế.

Nguyên nhân của tình trạng mất cân đối cung – cầu có thể xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm cả quy định pháp luật về đất đai và bất động sản, quá trình phê duyệt và triển khai dự án, cũng như nhu cầu thực tế của thị trường. Việc phân tích và đánh giá các nguyên nhân này sẽ là cơ sở để xây dựng các giải pháp hiệu quả, đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững cho thị trường bất động sản.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã đưa ra nhiều khuyến nghị và đề xuất nhằm cân bằng và phát triển thị trường bất động sản bền vững. Những khuyến nghị này tập trung vào việc cải thiện môi trường đầu tư, chính sách thuế và phí, cũng như nâng cao chất lượng sản phẩm bất động sản để đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của người dân.

Đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản đang gây ra nhiều tranh cãi trong dư luận. Một số người dân lo ngại rằng cách làm này sẽ không hiệu quả trong việc ngăn chặn đầu cơ, mà còn đẩy giá nhà lên cao hơn.

Nhiều độc giả bày tỏ quan điểm rằng việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng sẽ chỉ làm tăng giá nhà, khiến người mua phải chịu thêm gánh nặng tài chính. “Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng thì cuối cùng giá nhà sẽ được cộng thêm phần thuế đó, đội thêm giá và thiệt cho người mua mà thôi. Cách làm này sẽ không hiệu quả mà còn góp phần đẩy giá nhà lên”, một độc giả tên Anhnôngdân bày tỏ.

Cùng quan điểm, độc giả Bla Bla phân tích rằng nhu cầu cao nhưng toàn là của đầu cơ ôm hàng, người dân có nhu cầu ở thực thì kiếm từng đồng mà dân đầu cơ bỏ tiền cọc rồi lướt sóng ăn chênh cả trăm triệu, cả tỷ đồng. Do đó, nên đánh thuế trên số lượng bất động sản sở hữu hoặc đánh thuế trên người mua để hạn chế đầu cơ.

Một số người dân vẫn lạc quan về hiệu quả của chính sách thuế 20% trên lãi chuyển nhượng. Độc giả TTN cho rằng mục đích là chống đầu cơ thì cần tránh mua đi bán lại trong thời gian ngắn, và đề xuất này đánh vào lợi nhuận là đã giảm thiệt hại cho người mua có mục đích ở nhưng cần tiền phải bán.

Để việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng đạt hiệu quả tốt nhất, độc giả Tuanhuyen gợi ý một số giải pháp đi kèm. Luật thuế bất động sản rất hay và ý nghĩa, nhằm khắc phục tình trạng đẩy giá nhà lên cao phi lý và đem lại môi trường lành mạnh, cơ hội cho các cá nhân hộ gia đình có nhu cầu chính đáng về chỗ ở. Tuy nhiên, cần làm rõ một số vấn đề, như quy định thống nhất cho phép nhà nước chọn phương án đánh thuế theo nguyên tắc: mức nào cao hơn sẽ được cơ quan thuế áp dụng. Ngoài ra, nên có quy định riêng đối với các trường hợp gia đình thừa kế về mức đóng thuế.

Bộ Tài chính vừa đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế tính theo giá bán và thời gian sở hữu, với thuế suất từ 2–10%. Việc áp thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản nhằm điều tiết hoạt động đầu cơ, lướt sóng – nguyên nhân góp phần đẩy giá nhà đất tăng nóng thời gian qua.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với thách thức lớn khi giá nhà liên tục tăng cao, gây ra áp lực cho những người muốn sở hữu một căn nhà. Sự tăng giá này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà còn tác động đến sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Trong quý II/2025, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục chứng kiến giá căn hộ cao, thậm chí có xu hướng tăng. Theo báo cáo từ Avison Young Việt Nam, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức tăng đáng kể. Tại Hà Nội, các dự án cao cấp dù dịch chuyển ra xa trung tâm vẫn duy trì mức giá cao, với mức giá tiệm cận khu trung tâm từ 79,9 – 100,5 triệu đồng/m2. Điều này kéo mặt bằng giá sơ cấp trung bình toàn thị trường lên ngưỡng 80,9 – 130,5 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng 4 – 6% với dự án mới và 2 – 4% với dự án hiện hữu. Giá bán sơ cấp trung bình của bất động sản khu vực Bình Dương cũ đã tăng đáng kể so với giai đoạn 2018 – 2020 và có xu hướng tăng nhanh. Báo cáo từ Savills cũng cho thấy trong quý II/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch thành công, đều tăng so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường đón nhận 14.900 căn hộ mới và 13.100 giao dịch, cho thấy sức hấp thụ của thị trường vẫn khá tốt. Tuy nhiên, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, tăng ấn tượng 16% theo quý và 40% theo năm. Tại Hà Nội, nhiều dự án nằm ở vị trí đắc địa, do các chủ đầu tư uy tín phát triển, khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao. Mức giá từ 100 triệu đồng/m2 đã trở nên phổ biến.

Trong quý III/2025, dự kiến sẽ có thêm nhiều dự án mới tại những khu vực đẹp được tung ra thị trường, với mức giá chủ yếu từ trên 100 triệu đồng/m2. Vì vậy, trong ngắn hạn, khó có khả năng giảm mặt bằng giá trung bình căn hộ. Giá nhà vẫn ‘leo thang’ do nhiều yếu tố, trong đó có sự tăng cao của chi phí đầu vào, tâm lý đầu cơ, kỳ vọng tăng giá và tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh.

Viện Nghiên cứu Tài chính – Bất động sản thuộc Dat Xanh Services dự báo đưa ra 3 kịch bản giá nhà trong 6 tháng cuối năm nay. Dù ở bất kỳ kịch bản nào, từ thuận lợi nhất đến khó khăn nhất, xu hướng chung của giá nhà vẫn là tăng. Sự tăng giá liên tục, dù là tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư và người sở hữu bất động sản nhưng lại tạo áp lực lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở của số đông người dân.

Giải thích về hiện tượng giá nhà cao, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng bắt nguồn từ 4 nguyên nhân chính: nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thực, đặc biệt thiếu sản phẩm giá vừa túi tiền; chi phí đầu vào tăng cao, nhất là chi phí đất; tâm lý đầu cơ, kỳ vọng tăng giá vẫn phổ biến; và tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh tiếp tục đẩy nhu cầu lên cao.

VARS cảnh báo, thực trạng giá nhà cao đang khiến nhóm thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Về lâu dài, điều này có thể gây mất cân đối trong thị trường và tạo áp lực cho công tác quản lý nhà nước. Để hạ nhiệt giá nhà và tái cân bằng cơ cấu giá bất động sản trên thị trường, các chuyên gia đồng quan điểm rằng cần cắt giảm thủ tục hành chính, tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt cần có cơ chế ưu đãi thuế phí đặc biệt cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.