Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự tăng trưởng chóng mặt về giá, khiến nhiều người lo ngại về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Theo ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng 59% trong giai đoạn 2019-2024, cao hơn nhiều nước trong khu vực.

Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức

Ông Lực chỉ ra 6 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này, bao gồm: vướng mắc pháp lý kéo dài, chi phí đầu vào tăng cao, mất cân đối cung cầu, tình trạng “thổi giá” và đầu cơ, chưa áp dụng thuế tài sản hiệu quả. Những yếu tố này đã đẩy giá nhà ở lên cao, khiến người dân gặp khó khăn khi tiếp cận nhà ở.

Trong 4 tháng đầu năm 2025, lượng doanh nghiệp thành lập mới tăng 15,1%, đạt 1.580 doanh nghiệp, nhưng vốn đăng ký của doanh nghiệp mới lại sụt giảm 10,8%. Thị trường trái phiếu cũng có dấu hiệu chậm lại sau một năm tích cực.

Toàn cảnh Hội nghị Ban chấp hành VNREA ngày 9/5

GDP ngành kinh doanh bất động sản tăng 3,34% trong năm 2024, cải thiện hơn so với mức 0,24% của năm 2023, nhưng vẫn chưa thực sự đột phá. Lĩnh vực xây dựng tăng trưởng 7,87%, cao hơn mức 7,06% của năm trước đó. Nguồn cung nhà ở thương mại mới trong quý đầu năm nay tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2024, nhưng vẫn chỉ bằng 50% so với quý trước đó.

Hướng tới sự phát triển bền vững

Các chuyên gia đề xuất rằng thị trường cần một bước tiến bền vững, minh bạch và có chiều sâu để thu hút nhà đầu tư và tạo nền tảng ổn định lâu dài cho người dân tiếp cận nhà ở. Ông Phạm Lâm, Trưởng Văn phòng đại diện Hiệp hội bất động sản Việt Nam tại khu vực phía Nam, nhấn mạnh rằng cần có một chiến lược định hướng rõ ràng từ cơ quan quản lý và doanh nghiệp để phát triển bất động sản phù hợp với thực tiễn từng địa phương.

Ông Nguyễn Văn Kế, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Đắk Lắk, cũng cho rằng cần có một chiến lược phát triển bất động sản gắn với quy hoạch tổng thể, dân số, hạ tầng và nhu cầu thật của người dân để tránh tình trạng nguồn cung dư thừa và dự án ra đời mà không có người ở.

Phát triển thị trường bất động sản – Động lực tăng trưởng kinh tế

Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân đã mở ra nhiều định hướng và giải pháp đột phá, góp phần tái xác lập vai trò của khu vực kinh tế tư nhân trong nền kinh tế.

Khu vực kinh tế tư nhân hiện có khoảng hơn 940 nghìn doanh nghiệp và hơn 5 triệu hộ kinh doanh, đóng góp 50% GDP, hơn 30% tổng thu ngân sách nhà nước và sử dụng 82% tổng số lao động. Doanh nghiệp bất động sản là một thành phần quan trọng của khối kinh tế tư nhân, dẫn dắt nhiều trục phát triển như đô thị hóa, hạ tầng, công nghiệp, thương mại, du lịch và dịch vụ.

Vai trò của doanh nghiệp bất động sản trong kinh tế

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết doanh nghiệp bất động sản không chỉ tạo ra giá trị gia tăng mà còn kéo theo nhu cầu của hơn 40 ngành, nghề liên quan. Năm 2023, nhóm doanh nghiệp bất động sản tư nhân là lực lượng nộp ngân sách lớn thứ hai cả nước, với hơn 37.000 tỷ đồng.

Đặc biệt, trong top 10 tập đoàn tư nhân đa ngành nộp thuế lớn nhất năm 2024, có đến 3 doanh nghiệp có lĩnh vực cốt lõi là bất động sản. Điều này cho thấy vai trò quan trọng của doanh nghiệp bất động sản trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Cơ hội bứt phá cho doanh nghiệp bất động sản

VARS nhận định Nghị quyết 68 sẽ tạo ra sự thay đổi mang tính bước ngoặt cho khối kinh tế tư nhân, đồng thời mang đến cơ hội bứt phá cho doanh nghiệp bất động sản. Nghị quyết đặt ra nhiệm vụ hoàn thành việc rà soát, loại bỏ những điều kiện kinh doanh không cần thiết và giảm thiểu thời gian xử lý thủ tục hành chính.

Ngoài ra, Nghị quyết yêu cầu có cơ chế, chính sách phù hợp kiểm soát biến động giá đất và hạn chế tối đa ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư, sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp. Mục tiêu hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và thực hiện giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai cũng được đặt ra.

Với những định hướng mới này, doanh nghiệp bất động sản sẽ có cơ hội phát triển mạnh mẽ, đóng góp sâu rộng hơn vào tiến trình hiện đại hóa quốc gia. Khi bộ máy được vận hành ổn định, quá trình cấp phép, phê duyệt, giải phóng mặt bằng được rút gọn, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được thời gian và chi phí, tạo điều kiện để chủ đầu tư xác định giá bán theo hướng ưu đãi, phù hợp hơn với khả năng tài chính của người dân.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với những thách thức nghiêm trọng, được ví như mắc các bệnh mãn tính như huyết áp cao, đường huyết cao và cholesterol cao.

GS. Trần Ngọc Thơ, Đại học Kinh tế TP.HCM, nhận định rằng giá nhà quá cao khiến người dân phải mất hàng trăm năm mới có được nhà ở, thể hiện qua “huyết áp cao”. Điều này đòi hỏi phải có giải pháp hiệu quả để điều chỉnh giá nhà.

“Đường huyết cao” thể hiện qua sự phụ thuộc vào cơ chế đặc thù và dòng vốn. Ngành bất động sản đang phụ thuộc quá nhiều vào hai yếu tố này, khiến thị trường có nguy cơ “tắc nghẽn” khi quá lệ thuộc vào hệ thống ngân hàng.

“Cholesterol cao” là tình trạng hàng tồn kho bất động sản quá cao và tài sản, nợ xấu tích lũy trong hệ thống ngân hàng. Để giải quyết vấn đề này, cần tập trung vào việc đưa nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vào thị trường, giảm thiểu “cholesterol xấu” và tăng “cholesterol tốt” cho nền kinh tế.

Để thị trường bất động sản thực sự khỏe mạnh, cần giải quyết các vấn đề trên bằng cách tăng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá hợp lý, và khơi thông nguồn vốn cho thị trường.

Nhiều ý kiến cho rằng việc quan trọng là cần sớm tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang vướng mắc về pháp lý. “Thống kê sơ bộ, trong khoảng 1.000 dự án đang bị ách tắc, nguồn tiền bị chôn vào đó là trên 30 tỷ USD. Nếu các dự án này được giải phóng thì sẽ tạo động lực kinh tế cực kỳ mạnh”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, cho biết.

Các chuyên gia kỳ vọng rằng các luật mới và cơ chế đặc thù sẽ giúp tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội, cho rằng cơ chế đặc thù sẽ cho phép tiếp tục triển khai các dự án đang bị ách tắc.

Luật Đất đai 2024 đã cơ bản tháo gỡ nhiều vướng mắc cho thị trường bất động sản. Luật này cho phép xác định giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất, giúp giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản cần có giải pháp hiệu quả để giải quyết các vấn đề tồn đọng