Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một sự chuyển dịch đáng kể trong hành vi của các nhà đầu tư. Sau một thời gian dài xu hướng ‘lướt sóng’ – mua bán đất nền vùng ven với kỳ vọng kiếm lời nhanh chóng – thịnh hành, giờ đây các nhà đầu tư đang chuyển dần sang chiến lược dài hạn và bền vững hơn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền trong quý II/2025 đã giảm mạnh so với quý I, với mức giảm 47% tại Hà Nội, 28% tại TP.HCM và 33% tại các khu vực khác. Đồng thời, lượng tin rao bán đất nền cũng ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt, phản ánh thị trường nhà đất đang ‘hạ nhiệt’ nhanh chóng.

Nguyên nhân chính của sự thay đổi này nằm ở tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán khi các yếu tố chi phí nắm giữ gia tăng, tính thanh khoản thấp và rủi ro chính sách khiến nhiều nhà đầu tư dè dặt. Đặc biệt, những thông tin mới về việc siết chặt thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản và điều chỉnh từ các bộ luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, đang làm xáo trộn chiến lược của nhà đầu tư ngắn hạn.

Đất nền hiện tại đang đối mặt với sức ép từ chính kỳ vọng trước đó của nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng mắc kẹt và mất thanh khoản tại nhiều khu vực. Trong khi đó, phân khúc chung cư ghi nhận sự vươn lên mạnh mẽ cả về nguồn cung và mức giá. Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình hiện đã đạt 70 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mức 38 triệu đồng/m² của năm 2023.

Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang phân hóa rõ rệt và chung cư đang trở thành kênh trú ẩn hấp dẫn cho dòng tiền đầu tư, không chỉ bởi kỳ vọng tăng giá mà còn nhờ khả năng khai thác dòng tiền ổn định từ cho thuê và đáp ứng nhu cầu thực của người mua để ở.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan, cho rằng sự vươn lên của phân khúc chung cư phản ánh sự chuyển dịch hành vi của nhà đầu tư từ đầu cơ sang đầu tư bền vững. ‘Tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt, đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh hơn.’

Nhiều nhà đầu tư cá nhân, trong đó có ông Đỗ Quang Tuấn, đã từng trải qua những ‘đau thương’ từ giai đoạn lướt sóng trước đây và giờ đây đã thay đổi tư duy, tập trung vào đầu tư bất động sản có khả năng khai thác cho thuê hoặc sử dụng ngay.

Thị trường bất động sản không còn là ‘miền đất hứa’ cho mọi nhà đầu tư. Những thay đổi trong chính sách thuế và luật pháp đang góp phần làm rõ ranh giới giữa đầu tư bài bản và đầu cơ ngắn hạn. Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) và các luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ về chuyển nhượng, sở hữu và khai thác bất động sản.

Chia sẻ với báo giới, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn ‘tái định hình’, nơi các nhà đầu tư cá nhân buộc phải ‘bước chậm lại để đi xa hơn’. Theo ông Chánh, thời kỳ kiếm tiền nhanh nhờ ‘lướt sóng’ đã qua, thay vào đó, chiến lược đầu tư dài hạn, nghiên cứu kỹ thị trường, lựa chọn sản phẩm phù hợp với dòng tiền và nhu cầu thực mới là cách tiếp cận đúng đắn trong bối cảnh hiện nay.

Sự dịch chuyển từ đất nền sang chung cư, từ đầu tư ngắn hạn sang dài hạn, không chỉ là phản ứng tức thời trước các biến động, mà còn là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước ‘trong sạch’ hơn. Thị trường đang đòi hỏi tầm nhìn, kiến thức và sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ các nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang trải qua một giai đoạn biến động mạnh mẽ sau thông tin sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM. Thông tin này đã gây ra một làn sóng sốt đất trong thời gian gần đây, với nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào những cơ hội mới từ việc quy hoạch và phát triển vùng.

Giá đất nền vùng ven đã tăng mạnh trong thời gian qua, với nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ 10-20% chỉ trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội đầu tư hấp dẫn, thị trường bất động sản vùng ven cũng tiềm ẩn nguy cơ về một kịch bản sốt giá ảo. Nhiều chuyên gia cảnh báo rằng, việc tăng giá đất quá nhanh có thể dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản, gây rủi ro cho các nhà đầu tư.

Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng đón đầu những quy hoạch mới, đặc biệt là việc phát triển cơ sở hạ tầng và các dự án bất động sản mới. Tuy nhiên, cũng có nhiều rủi ro mà họ cần lường trước. Việc sáp nhập các tỉnh, thành phố vào TP.HCM có thể mang lại nhiều cơ hội, nhưng cũng cần thời gian để triển khai và thực hiện. Các nhà đầu tư cần phải cân nhắc kỹ lưỡng và nghiên cứu cẩn thận trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Trước những biến động của thị trường bất động sản vùng ven, các nhà đầu tư cần phải tỉnh táo và cảnh giác. Việc đầu tư vào bất động sản luôn tiềm ẩn rủi ro, và các nhà đầu tư cần phải có kiến thức và kinh nghiệm để đưa ra quyết định đầu tư thông minh. Việc tìm hiểu kỹ về quy hoạch và chính sách của chính phủ, cũng như tình hình thị trường hiện tại là rất quan trọng.

Cuối cùng, các nhà đầu tư cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tư và không nên tập trung quá nhiều vào một loại hình bất động sản hoặc một khu vực cụ thể. Việc đa dạng hóa danh mục đầu tư có thể giúp giảm thiểu rủi ro và tăng cơ hội sinh lời. Các nhà đầu tư cũng nên lưu ý đến các yếu tố như vị trí, giá cả, và tiềm năng phát triển của khu vực trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Thị trường đất nền tại Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng, trong suốt khoảng 30 năm qua. Từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền ở cả ba miền Bắc, Trung, và Nam đều lập mặt bằng mới.

Đợt sốt đất năm 2017-2018 đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể tại nhiều khu vực. Cụ thể, giá đất nền tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, và Hải Phòng đã tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015. Tới đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, và Quảng Bình đã tăng lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm, nếu so sánh với năm 2018.

Đến năm 2024, thị trường đất nền đã rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành. Tuy nhiên, vẫn có một số khu vực ghi nhận mức tăng giá. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 đã tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, và Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%. Các khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai), Nam Từ Liêm (Hà Nội), và Bắc Từ Liêm (Hà Nội) cũng ghi nhận mức tăng giá đáng kể trong vòng 2 năm, với mức tăng lần lượt 79%, 58%, và 55%.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Các khu vực như Hòa Bình, Quảng Ninh, và Thái Nguyên có mức tăng lần lượt 6 đến 10 lần, nhờ vào sự phát triển kinh tế tốt và mạnh về công nghiệp. Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Các khu vực như Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Quận 9 (Tp.HCM), Cam Lâm (Khánh Hòa), và Điện Bàn (Quảng Nam) thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.

Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, và đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực. Một số nơi đã có dấu hiệu sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã bắt đầu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay.

Dù vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên. Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản sẽ ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước, và mức độ kỳ vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) đang chứng kiến tình trạng mua bán đất nền không có sổ đỏ với hy vọng “lướt sóng” đón đầu sau sáp nhập địa giới hành chính. Nhiều nhà đầu tư tại đây đang đối mặt với rủi ro khi xuống tiền mua các lô đất nền với giá tiền tỉ nhưng không có giấy tờ pháp lý rõ ràng.

Các môi giới bất động sản tại ĐBSCL đang chào bán các lô đất nền với giá tiền tỉ, nhưng không có sổ đỏ, và hứa hẹn sẽ hoàn thiện hồ sơ sang tên trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, thực tế đã có nhiều trường hợp nhà đầu tư “chôn vốn” vì mua phải đất vướng tranh chấp, không có sổ đỏ. Anh Nguyễn Văn Phó, một nhà đầu tư tại tỉnh Đồng Tháp, là một ví dụ điển hình. Anh đã mua một lô đất với giá 1,9 tỉ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ, và đất đang bị tranh chấp thừa kế.

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng việc xuống tiền đầu tư để chốt vội đất nền không có pháp lý rõ ràng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc mua đất không có sổ đỏ chỉ bằng khoảng 70-80% so với giá đất đủ giấy tờ, và lợi dụng việc sáp nhập, nhu cầu nơi ở tại các thành phố tăng, cò đất đồn thổi tạo sốt ảo, hét giá để dụ dỗ khách hàng. Điều này không chỉ khiến nhà đầu tư có thể mất trắng mà còn làm tăng giá bất động sản, gây ra những hệ lụy cho thị trường.

Tình hình thị trường bất động sản tại ĐBSCL đang có những chuyển biến đáng kể. Tại TP Cần Thơ, giá đất nền trung bình hiện ở ngưỡng 31,2 triệu đồng/m2, trong khi tại An Giang là 19,7 triệu đồng/m2, và Đồng Tháp là 16 triệu đồng/m2. Sự tăng trưởng này đã khiến nhiều nhà đầu tư đổ đi mua đất nền, hy vọng kiếm lợi từ việc sáp nhập địa giới hành chính.

Trước tình trạng này, Văn phòng Chính phủ đã có Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 9.6.2025 về kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản. Theo đó, các đơn vị có liên quan được yêu cầu nghiên cứu, rà soát các Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản để xác định những tồn tại, bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn.

Để tránh những rủi ro, các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ thông tin, nguồn gốc đất, lập vi bằng để tránh những rủi ro, tranh chấp về sau. Việc đầu tư vào đất nền không có pháp lý rõ ràng cần được xem xét kỹ lưỡng để tránh những hậu quả không mong muốn. Nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền để tránh những rủi ro không đáng có.

Liên kết đến các thông tin về thị trường bất động sản: https://thanhnien.vn/mua-dat-khong-so-do-de-chot-voi-nha-dau-tu-nen-can-trinh-xuong-tien-hien-nay-20240615094740613.htm . Các thông tin về chính sách bất động sản: https://vnexpress.net/can-truc-tiep-ban-le-dao-thi-trang-bat-dong-san-4755425.html