Nội dung chính
Chiến lược quỹ đất của Nam Long tập trung vào việc thu gom những khu đất lớn chưa hoàn thiện pháp lý để tối ưu chi phí, từ đó hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở vừa túi tiền.
Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, việc duy trì phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở thành một bài toán hóc búa về biên lợi nhuận. Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, lãnh đạo CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) đã hé lộ công thức vận hành đặc biệt để giải quyết mâu thuẫn giữa “chi phí đầu vào tăng cao” và “giá bán phù hợp với người thu nhập trung bình”.
Tư duy “ngược” trong thu gom quỹ đất: Tại sao không mua đất sạch?
Thông thường, các nhà phát triển bất động sản ưa chuộng “đất sạch” (đất đã giải phóng mặt bằng, đủ pháp lý) để rút ngắn thời gian triển khai dự án. Tuy nhiên, Tổng giám đốc Lucas Ignatius Loh Jen Yuh khẳng định Nam Long chọn đi con đường khó hơn: Săn tìm những khu đất lớn “chưa sẵn sàng”.
Theo ông Lucas Loh, đất sạch không bao giờ rẻ. Thay vào đó, doanh nghiệp tập trung vào các quỹ đất quy mô lớn cần giải phóng mặt bằng, hoàn thiện pháp lý và lập quy hoạch tổng thể. Quá trình này thường kéo dài từ 3-4 năm. Điểm mấu chốt nằm ở chỗ: khi một khu đất từ trạng thái “thô” trở thành “sạch và sẵn sàng”, giá trị của nó sẽ tăng trưởng theo cấp số nhân.
Mô hình “chia sẻ giá trị” để bảo vệ biên lợi nhuận
Để không bị áp lực chi phí đè nặng lên giá bán nhà cho khách hàng cá nhân, Nam Long áp dụng chiến lược phân phối quỹ đất linh hoạt. Thay vì tự phát triển toàn bộ, doanh nghiệp sẽ bán một phần quỹ đất đã hoàn thiện pháp lý cho các đối tác chiến lược.
Cách tiếp cận này mang lại lợi ích kép:
- Thu hồi vốn nhanh: Lợi nhuận từ việc bán quỹ đất cho đối tác giúp doanh nghiệp tái đầu tư mà không cần huy động vốn vay quá lớn.
- Hạ giá thành sản phẩm: Nhờ có nguồn thu từ đối tác, Nam Long có thể giảm áp lực lợi nhuận trên mỗi căn nhà, từ đó duy trì phân khúc nhà ở vừa túi tiền mà vẫn đảm bảo biên lợi nhuận tổng thể cho cổ đông.
Đặc biệt, mô hình này cực kỳ thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Thực tế, các đối tác ngoại thường e dè với rủi ro đền bù giải tỏa và rào cản pháp lý tại Việt Nam. Khi Nam Long đóng vai trò là đơn vị “dọn đường”, họ trở thành đối tác lý tưởng cho các quỹ đầu tư quốc tế.
Tầm nhìn chiến lược: Đặt cược vào các “điểm nóng” hạ tầng
Nam Long không mở rộng quỹ đất một cách dàn trải. Chiến lược hiện tại là tập trung vào các đầu mối giao thông trọng điểm, nơi có khả năng tạo ra giá trị gia tăng đột biến trong tương lai gần:
- Khu vực trọng tâm: Xung quanh sân bay Long Thành (Đồng Nai), các tuyến Metro, Vành đai 3 và Vành đai 4 TP.HCM.
- Điểm nhấn dự án: Mở rộng quỹ đất xung quanh dự án Waterpoint để tạo hệ sinh thái đô thị quy mô.
- Quản trị nguồn lực: Tập trung vào các cụm (cluster) chính như miền Nam (TP.HCM và lân cận, Cần Thơ) và miền Bắc (Hải Phòng) để tránh phân tán năng lực quản lý.
Giải bài toán “kéo dân” về đô thị vùng ven
Một thách thức lớn đối với các dự án vùng ven như tại Long An hay Đồng Nai là làm sao để cư dân về ở thực thay vì đầu cơ. Ông Nguyễn Hoàng Vĩnh Viễn, Giám đốc điều hành Nam Long Commercial Property, cho biết doanh nghiệp không chỉ bán nhà mà đang xây dựng một hệ sinh thái sống.
Nam Long đóng vai trò kết nối các nhà cung cấp dịch vụ thiết yếu (y tế, giáo dục, thương mại) và tổ chức các hoạt động cộng đồng để tạo sức sống cho đô thị. Lấy ví dụ từ các siêu đô thị như Thượng Hải hay Bắc Kinh, nơi người dân chấp nhận sống cách trung tâm CBD từ 80-100km, thì khoảng cách 30-40km từ TP.HCM đến Waterpoint là hoàn toàn khả thi nếu hạ tầng giao thông và tiện ích nội khu được đáp ứng đầy đủ.
Nhận định chuyên gia: Sự thận trọng cần thiết
Điểm đáng chú ý là sự thận trọng của Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang khi chưa vội “chốt deal” một số thương vụ do những điểm chưa rõ ràng trong quy định tính tiền sử dụng đất. Điều này cho thấy tư duy quản trị rủi ro chặt chẽ, tránh việc chi phí pháp lý phát sinh ngoài kiểm soát làm đội giá thành sản phẩm.
Ngoài ra, việc Nam Long sẵn sàng lấn sân sang logistics và bất động sản công nghiệp cho thấy xu hướng đa dạng hóa danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro từ chu kỳ của thị trường nhà ở.
Lời kết: Chiến lược của Nam Long không chỉ là câu chuyện về bất động sản, mà là bài toán về quản trị chuỗi giá trị: từ việc chấp nhận rủi ro pháp lý ban đầu để có giá vốn thấp, đến việc chia sẻ lợi ích với đối tác để tối ưu giá bán cho người dùng cuối. Đây là hướng đi bền vững cho các doanh nghiệp muốn theo đuổi phân khúc nhà ở thực trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm.
Theo bạn, mô hình “mua đất thô – bán đất sạch cho đối tác” có thể áp dụng rộng rãi cho các doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ tại Việt Nam hiện nay không? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn ở phần bình luận.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Tại sao Nam Long lại chọn mua đất chưa hoàn thiện pháp lý thay vì đất sạch?
Vì đất sạch thường có giá rất cao, làm tăng chi phí đầu vào và đẩy giá bán nhà lên cao. Việc mua đất thô và tự hoàn thiện pháp lý giúp Nam Long tối ưu chi phí, tạo biên lợi nhuận tốt hơn để phát triển nhà ở vừa túi tiền.
Nam Long làm thế nào để cân đối lợi nhuận khi bán nhà giá rẻ?
Doanh nghiệp áp dụng chiến lược bán một phần quỹ đất đã được hoàn thiện pháp lý cho các đối tác chiến lược để thu hồi vốn và kiếm lời, từ đó giảm áp lực lợi nhuận lên các sản phẩm nhà ở dành cho khách hàng cá nhân.
Các khu vực trọng điểm mà Nam Long đang tập trung gom quỹ đất là ở đâu?
Nam Long tập trung vào các khu vực xung quanh sân bay Long Thành, các tuyến Metro, Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM và vùng lân cận dự án Waterpoint.
