Nội dung chính
Việc cấp sổ đỏ lần đầu cho đất ruộng đã xây nhà từ năm 1992 gây nhiều thắc mắc; bài viết giải thích quy định Luật Đất đai 2024 và các lưu ý quan trọng.
Bối cảnh thực tế: trường hợp của gia đình P.N.T
Ông P.N.T, cư dân Bắc Ninh, cho biết bố ông đã nhận chuyển nhượng một thửa đất ruộng từ người cùng thôn bằng giấy viết tay, ghi rõ là chuyển nhượng đất ruộng. Vào tháng 8/1992, bố ông đã xây dựng ngôi nhà trên thửa đất này. Hiện nay, bố ông đang nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu; hồ sơ đã được xác minh đầy đủ.
Các quy định pháp lý liên quan
Điều 138, 139, 140 và 137 Luật Đất đai 2024
Theo Điều 137, nếu hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, có thể xin cấp giấy chứng nhận lần đầu. Khi không có giấy tờ theo Điều 138, việc sử dụng đất sẽ bị xem là vi phạm Điều 139 và có thể rơi vào trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền theo Điều 140.
Khoản 3 Điều 139 vs điểm a khoản 2 Điều 138
Phòng kinh tế xã đã đề xuất áp dụng Khoản 3 Điều 139 vì cho rằng trường hợp này vi phạm pháp luật đất đai. Tuy nhiên, ông T cho rằng điểm a Khoản 2 Điều 138 (đất ruộng đã xây nhà trước ngày 1/7/1993) có thể phù hợp hơn. Hai quan điểm này phản ánh sự mơ hồ trong việc phân loại trường hợp khi đất ruộng đã có công trình xây dựng trước năm 1993.
Quy trình cấp sổ đỏ lần đầu cho đất ruộng đã xây nhà
1. Kiểm tra hồ sơ gốc: Giấy chuyển nhượng (kể cả giấy viết tay), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ (nếu có), bản đồ vị trí, quyết định xây dựng.
2. Đánh giá thực địa: Cơ quan quản lý đất đai sẽ thực hiện kiểm tra thực địa để xác nhận diện tích, vị trí và tình trạng công trình.
3. Áp dụng điều khoản pháp luật: Dựa trên kết quả kiểm tra, cơ quan sẽ quyết định áp dụng Điều 138 (nếu đáp ứng tiêu chí) hoặc Điều 139 (nếu vi phạm).
4. Thẩm định và phê duyệt: Hồ sơ được chuyển lên phòng kinh tế xã, sau đó lên UBND xã/đị chỉ để phê duyệt.
5. Cấp sổ đỏ: Khi được phê duyệt, người nộp hồ sơ sẽ nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo mẫu mới.
Lưu ý và khuyến nghị cho người nộp hồ sơ
- Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ gốc và bản sao công chứng; nếu chỉ có giấy viết tay, cần có xác nhận của người chuyển nhượng và chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền.
- Kiểm tra lại thời gian xây dựng; nếu công trình được xây trước ngày 1/7/1993, có khả năng áp dụng Điều 138.
- Liên hệ trước với phòng kinh tế xã để xác nhận các tài liệu cần thiết, tránh nộp lại hồ sơ.
- Trong trường hợp cơ quan trả lời “không thể trả lời cụ thể”, người nộp nên yêu cầu giải thích chi tiết và đề nghị xem xét lại dựa trên các điều khoản đã nêu.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh rằng việc cấp giấy chứng nhận phải dựa trên từng trường hợp cụ thể và khuyến cáo người dân liên hệ trực tiếp với cơ quan địa phương để được hướng dẫn chi tiết.